Devenir investisseur immobilier : les prérequis pour réussir

L’immobilier reste à ce jour l’un des placements préférés des Français. En ce moment, la pierre reste plus rentable que l’assurance-vie ou le Livret A. Encore faut-il être vigilant sur les conditions de son investissement en choisissant bien son logement en amont et en s’appuyant sur les dispositifs d’aide à l’investissement locatif.

Avant d’investir

Avant d’acheter il est important de définir son budget. Combien êtes-vous prêt à dépenser ? Dans l’idéal, vous devez parvenir à utiliser l’effet de levier du crédit immobilier pour que vos mensualités de remboursement soient couvertes par le loyer qui vous sera versé. Ainsi, vous mobiliserez le moins d’épargne personnelle possible.

Déterminez également votre stratégie d’investissement. Êtes-vous à la recherche d’une rentabilité importante ou souhaitez-vous miser sur un actif amené à prendre de la valeur dans le temps ? Dans le premier cas, il peut être intéressant de mettre votre bien directement en location meublée, de préférence à un étudiant pour obtenir le meilleur rendement. Dans le second, vous pouvez vous permettre de dépenser un peu plus et d’acheter un logement dans un quartier en devenir encore en construction.

Le choix du logement

Veillez toujours à visiter le quartier où vous comptez acheter pour voir si le secteur possède des commerces, des infrastructures de transports ou des équipements de loisir. Ces points sont essentiels car si le logement est mal situé, il ne sera pas loué correctement.

Cette visite permet également de définir la cible à laquelle vous allez louer. Si le quartier est dynamique voire festif, non loin des écoles d’enseignement supérieur, il vaut mieux acheter un studio et le louer à un étudiant. Au contraire, s’il est plus calme, avec des écoles primaires et des parcs, vous pouvez miser sur un appartement plus grand pour le louer à une famille ou un senior.

Au moment d’investir

Enfin, au moment d’investir dans l’immobilier neuf, renseignez-vous sur les différents dispositifs d’aide à l’investissement locatif pour faire votre choix. Vous pouvez par exemple acheter un logement neuf avec le dispositif Pinel et profiter d’une baisse d’impôt allant jusqu’à 63.000 euros maximum pour la mise en location de votre bien pendant 12 ans à condition de l’acheter avant le 31 décembre 2022.

Autre mécanisme intéressant, le Censi-Bouvard. Il permet d’acheter un appartement en résidence gérée (senior, étudiante…) et de profiter d’une baisse d’impôt de 11% étalée sur 9 ans dans la limite de 33.000 euros maximum si vous l’achetez avant le 31 décembre 2022.

De quoi améliorer les performances de votre placement. Vous aurez ensuite à décider si vous souhaitez confier votre bien à un professionnel ou le louer vous-même. Un gestionnaire vous permettra de gagner en efficacité dans vos procédures et de vous libérer du temps. Il faudra toutefois le payer. Cela risque de grignoter la rentabilité locative de votre logement.

En louant seul, votre placement sera plus rentable, mais il faudra procéder par vous-même à l’ensemble des tâches comptables et administratives liées à la gestion locative. Veillez également à entretenir régulièrement votre bien pour ne pas avoir à réaliser dans un avenir prochain des travaux importants et potentiellement très chers.

Points à retenir 

  • Définissez votre budget en prenant en compte les frais inhérents à la propriété immobilière.
  • Choisissez le bien en fonction de la cible à laquelle vous comptez le louer.
  • Utilisez les dispositifs d’aide à l’investissement locatif.

Les différents types de location quand je veux louer

En fonction de sa situation patrimoniale et de sa stratégie d’investissement, un propriétaire peut recourir à différents modes de location. Outre le Pinel qui permet de profiter d’avantages fiscaux, des dispositifs comme Loc’Avatages, permettent de faire reculer son niveau d’imposition à condition d’appliquer un loyer inférieur au marché.

Louer à un loyer plafonné

Les investisseurs immobiliers peuvent recourir à de nombreux dispositifs pour louer leur bien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux contre un effort consenti sur le loyer. L’objectif des pouvoirs publics est de réduire la tension locative là où elle est importante. Le dispositif Pinel par exemple permet d’obtenir une baisse d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de son acquisition, à condition de mettre le bien en location 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer son logement à un prix plafonné, uniquement en zone Abis, A et B1.

Le dispositif Denormandie dans l’ancien, repose sur un principe similaire. Là encore, la baisse d’impôt va de 12% à 21% du montant de l’achat contre une mise en location du bien entre 6 et 12 ans. Mais pour obtenir l’avantage fiscal, le bailleur doit réaliser des travaux de rénovation énergétique ou d’amélioration dont le montant correspond au moins à 25% du prix du bien. De plus, le logement doit se situer dans une ville faisant l’objet d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ou faisant partie du dispositif Action Cœur de Ville.

Enfin, le Prêt Locatif Social (PLS) donne l’occasion à un investisseur de jouir d’un prêt pour acheter un logement destiné à être loué dans le parc social à un taux indexé sur la rémunération du Livret A. Son taux de TVA passe à 7% contre 19,6% en temps normal et l’investisseur profite d’une exonération de la taxe foncière pendant 25 ans. Le propriétaire s’engage en contrepartie à louer le bien en respectant les plafonds de loyer définis en fonction de la zone du logement. La propriété ne peut être louée qu’à des personnes dont les ressources sont inférieures à un certain plafond, et qui ne sont ni les ascendants ni les descendants ou le conjoint de l’acquéreur et cela pendant 15 ou 30 ans.

Louer avec un contrat de bail différent

Autre option pour les bailleurs, mettre leur bien en location meublée. Le loyer peut alors être majoré même dans les villes où l’encadrement des loyers est en vigueur (dans une certaine limite). De plus, si le bien est loué à un étudiant, la reconduction tacite du bail ne s’applique pas et la mise en location peut se terminer sous 9 mois.

Même souplesse pour le bail mobilité. Ce contrat de location est destiné aux locataires considérés comme occupants temporaires (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle…). La durée du contrat de location varie entre 1 mois à 10 mois maximum sans possibilité de le reconduire. Le logement doit être meublé.

Pour louer son appartement ou sa maison de manière ponctuelle, un propriétaire peut se tourner vers la location saisonnière, soit en passant par une agence spécialisée soit à travers des plateformes numériques. Les loyers sont réglés à la nuitée et sont entièrement libres. Cependant, s’il s’agit de sa résidence principale, le bien ne pourra pas être loué plus de 90 nuitées dans l’année. S’il s’agit d’une résidence secondaire, l’investisseur doit veiller à ce que la ville dans laquelle il achète ne possède pas de règles spécifiques sur le sujet comme à Paris. Un mécanisme de compensation impose aux bailleurs d’acheter des locaux sur le marché de même superficie que le logement mis en location et de les transformer en habitation.

Louer à une association

Pour donner du sens à son placement, un investisseur peut s’appuyer sur un dispositif comme le Loc’Avantage, en vigueur depuis le 1er mars 2022. Ce dernier vient remplacer le Cosse Ancien. Il permet d’accéder à des réductions d’impôt sur les loyers perçus allant de 15% (pour les logements dont les loyers correspondent à l’habitat intermédiaire) à 35% (pour les logements dont les loyers correspondent au parc social). En cas d’intermédiation locative*, la réduction d’impôt peut atteindre les 65% sur le logement si le loyer est à un niveau très social. Le logement est donné en location dans le cadre d’une convention Anah en respect des plafonds de loyer et de ressources pour le locataire. Pour être loué, le bien doit respecter un niveau de performance énergétique global fixé par arrêté et être non meublé.

Le Solibail permet également de mettre son bien en location à un foyer aux revenus modestes à travers une association spécialisée dans l’intermédiation locative. Les loyers sont à un niveau très social mais demeurent sécurisés et l’association s’engage à rendre le bien en l’état une fois le bail terminé. Selon les zones, l’investisseur bénéficie de déductions fiscales jusqu’à 85% de ses revenus locatifs.

Points clés :

  • De nombreux dispositifs existent pour loueur son bien immobilier tout en faisant reculer ses impôts
  • En passant par un organisme d’intermédiation locative, l’investisseur défiscalise davantage.
  • En règle générale, les loyers sont plafonnés.

* L’intermédiation locative consiste en l’intervention d’un tiers (agence immobilière sociale ou association agréée par l’État) entre le propriétaire et le(s) occupant(s) du logement (définition issue du site de l’Anah).

Investissement locatif : comment faire le bon choix ?

Entre le dispositif Pinel, le futur Pinel + ou encore le Censi-Bouvard, il existe de nombreux mécanismes d’aide à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Ces derniers permettent, la plupart du temps, de bénéficier de déductions fiscales plus ou moins importantes. Mais encore faut-il cibler le territoire sur lequel il est préférable de recourir à ces dispositifs. Et travailler, en amont, sa stratégie d’investissement l’adapter à ses besoins.

Le dispositif Pinel pour faire des économies d’impôts

Pour investir dans l’immobilier neuf, le dispositif Pinel reste l’aide la plus efficace pour les investisseurs. Pérennisé jusqu’au 31 décembre 2022, il permet à un acquéreur qui achète pour louer son bien de le mettre en location 6 ans, 9 ans ou 12 ans avec un loyer plafonné, et de profiter en retour d’une déduction fiscale de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de mise en location.

Les acquéreurs peuvent profiter au maximum d’une baisse d’impôt de 63 000 euros étalée sur 12 ans. Ce dispositif est soumis à plusieurs conditions. Le logement doit se situer dans une zone tendue (zone où la demande de logements est supérieure à l’offre). Et les ressources des locataires doivent respecter un certain plafond. De plus, le montant de l’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 euros par an. Les investisseurs ont tout intérêt à profiter du Pinel actuel car dès le 1er janvier 2023, les taux de défiscalisation seront revus à la baisse. Ils passeront en 2023 à 10,5%, 12% ou 15% pour la mise en location d’un bien pendant 6 ans, 9 ans, ou 12 ans.

En 2024, la réduction d’impôt baissera de nouveau et sera de 9%, 12% ou 14% pour la mise en location d’un bien pendant 6 ans, 9 ans, ou 12 ans. Le Pinel s’adapte particulièrement aux territoires où les prix de l’immobilier neuf sont sous la barre des 5 500 euros le mètre carré. Il sera ainsi plus intéressant de recourir au dispositif Pinel dans des métropoles régionales dynamiques comme Rennes où Lille qu’à Paris et dans de nombreuses villes de la petite couronne parisienne.

Un futur Pinel +

Afin de pallier l’abaissement des taux du Pinel, le gouvernement compte mettre en place un Pinel plus qui permettra aux investisseurs de profiter de taux de baisse d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% pour une mise en location pendant 12 ans. En vigueur au 1er janvier 2023, le Pinel plus ne s’appliquera qu’aux logements dont le niveau de performance énergétique équivaut au jalon 2025 de la norme énergétique RE2020.

Si le bien est acheté en 2023 il devra posséder une superficie minimale en fonction de sa typologie. Un studio ne pourra pas faire moins de 28 mètres carrés. Tous les logements éligibles au Pinel Plus devront être dotés d’un extérieur (terrasse, balcon…) et bénéficier d’une double exposition. Là encore, la superficie de l’extérieur est déterminée par la loi. Pour un studio, elle ne pourra pas être inférieure à 3 mètres carrés.

Le Censi-Bouvard pour investir en résidence services

Enfin, dans l’immobilier neuf, les investisseurs souhaitant acheter une résidence services (seniors, étudiants…) peuvent se tourner vers le Censi-Bouvard. Ce dispositif de défiscalisation est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022. Il permet à l’investisseur d’obtenir une baisse d’impôt de 11% étalée sur 9 ans. Le prix d’achat ne peut dépasser les 300 000 euros par an, et il est possible d’acquérir plusieurs logements et de profiter du dispositif à condition de ne pas dépasser ce montant.

Investir en résidence services permet à un investisseur de profiter de loyers sécurisés sans avoir à s’occuper de la gestion locative du bien. L’exploitant de la résidence se charge de l’ensemble des tâches chronophages, de la recherche du locataire à l’envoi des quittances de loyer en passant par certains travaux d’entretien.

 Les points clefs à retenir :

  • Le dispositif Pinel permet d’obtenir des déductions fiscales importantes jusqu’au 31 décembre 2024.
  • Un nouveau Pinel, plus pointu sur les questions environnementales, doit le remplacer.
  • Dans le neuf, les investisseurs peuvent aussi se tourner jusqu’en fin 2022 vers le Censi-Bouvard.

Dispositif Pinel : quelles nouveautés en 2022 ?

Le dispositif Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’Impôt sur le Revenu (IR). Outre sa situation dans une zone locative tendue, plusieurs conditions sont imposées. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont révisés au 1er janvier. Valables jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction d’impôt dépendent de la durée d’engagement de location. Ils seront dégressifs ensuite, sauf exceptions, en 2023 et 2024.

Une incitation à investir dans les zones locatives tendues

Pour bénéficier du dispositif Pinel, il faut investir dans un logement neuf, qui peut être achevé ou en l’état futur d’achèvement (achat sur plan). Les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Il peut s’agir également d’un appartement rénové ou réhabilité pour atteindre un niveau de performance énergétique globale défini.

Seconde condition, ce bien doit être loué vide et utilisé comme habitation principale. Le locataire peut être le descendant ou ascendant de l’investisseur s’il n’appartient pas au même foyer fiscal. Le logement neuf doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition. S’il s’agit d’une rénovation ou réhabilitation, le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après son acquisition. Le bien doit enfin être loué au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition.

Le bien doit également être situé dans une zone locative tendue. C’est-à-dire où la demande est supérieure à l’offre. Il s’agit des zones A bis, A, B1. Le dispositif Pinel se limite à 2 logements par an. Il est soumis à un plafond global de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré. Le plafonnement annuel des niches fiscales est également à respecter.

La réduction d’impôt prolongée en 2022

L’investisseur bénéficie d’un taux de réduction d’Impôt sur le Revenu (IR) qui dépend de sa durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans). Les conditions du dispositif Pinel ont été prorogées jusqu’au 31 décembre 2022. Pour un engagement de 6 ans, le taux est ainsi de 12%. 6% de réduction d’impôt s’ajoutent pour une prorogation de 3 ans. Et 3% de réduction d’impôt supplémentaires avec un nouvel engagement de 3 ans.

Les taux de réduction d’Impôt sur le Revenu (IR) sont ensuite dégressifs pour les acquisitions réalisées en 2023 et 2024. Exception, dans les Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV), les taux seront maintenus jusqu’à fin 2024. C’est également le cas pour les logements précurseurs pour l’application de la règlementation environnementale et qui respectent certains critères de qualité.

Les conditions de loyers et de ressources des locataires

Le dispositif Pinel est également conditionné par des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ces derniers sont révisés au 1er janvier. Ces plafonds sont fixés par zone. Les plafonds de ressources dépendent en outre du nombre de personnes qui composent le foyer.

Points clés : 

  • Le dispositif Pinel permet d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’Impôt sur le Revenu (IR).
  • Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont révisés au 1er janvier 2022.
  • Les taux de réduction d’impôt dépendent de la durée d’engagement de location. Ils seront dégressifs ensuite, sauf exceptions, en 2023 et 2024.

Location d’un logement neuf : comment établir le loyer ?

Le bailleur est libre de fixer le loyer d’un bien qu’il donne en location pour la première fois. Outre les critères de marché, la superficie et les caractéristiques du bien sont des facteurs déterminants. Son état et sa performance énergétique sont également des critères à prendre en compte. Il existe enfin des plafonds à ne pas dépasser dans le cadre de dispositifs fiscaux, dans certaines zones et pour certains types de biens (Loi de 1948 ou logements conventionnés par l’Anah).

Sur quels critères fixer un loyer ?

Le propriétaire est libre de fixer le loyer de son bien. Pour éviter les vacances, c’est-à-dire les absences de locataires, mieux vaut cependant rester proche du marché local. Les critères à prendre en compte sont tout d’abord son emplacement et sa superficie. L’étage, ainsi que la présence d’un ascenseur, et celle d’un gardien, sont d’autres critères importants. Les aménagements et l’état d’entretien du logement font également la différence.

Dans les villes situées en zone tendue, l’encadrement des loyers s’applique lors de la remise en location ou du renouvellement du bail. Certaines villes imposent en outre des limites plus strictes. Des règles spécifiques s’appliquent encore aux loyers des logements régis par la Loi de 1948, conventionnés par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) , aux HLM ou aux meublés de tourisme.

Les contraintes qui s’appliquent durant le bail

Si le bail le prévoit, le bailleur peut revoir le loyer une fois par an (c’est le cas pour les locations meublées). L’Indice de Référence des Loyers (IRL) sert de base pour calculer la révision du loyer. Une majoration exceptionnelle pour travaux d’amélioration peut en outre être convenue. Si le loyer est manifestement sous-évalué, une procédure spécifique permet d’augmenter le loyer lors de la prolongation du bail. Dans les zones où les loyers sont encadrés, le logement doit en sus respecter des critères de performance énergétique.

Les conditions liées à l’investissement locatif

L’investissement locatif Pinel est notamment conditionné par des plafonds de loyers*.  Il suppose en effet de louer aux ménages modestes. Les plafonds de loyers sont ainsi fixés chaque année, selon les zones d’habitation (zones A, A bis et B1). Le locataire doit également répondre à des conditions de ressources. Leur plafond varie également en fonction des zones géographiques.

Le régime micro-BIC consiste à retrancher des loyers perçus un montant forfaitaire de charges pour calculer le bénéfice imposable. Un plafond annuel de recettes brutes des biens meublés perçues l’année civile ne doit pas être dépassé. Il s’établit à 72.600 euros en 2020. Ce régime s’applique aux locations à usage de résidence principale ou temporaire du locataire, aux locations saisonnières**.

Il est enfin possible de bénéficier du régime simplifié du microfoncier. Les revenus locatifs annuels ne doivent alors pas dépasser 15.000 euros. Un abattement pour charges de 30% s’applique alors sur les recettes brutes déclarées. Aucune autre déduction n’est alors possible. La détention de biens bénéficiant de certains dispositifs fiscaux exclut l’application de ce régime fiscal.

Les points clefs à retenir :

  • Le montant d’un loyer s’établit en fonction du marché local et des caractéristiques du bien.
  • Il faut tenir compte des contraintes de relocation et de performance énergétique ainsi que des règles de révision durant la vie du bien.
  • L’investissement locatif nécessite de respecter des plafonds de loyers et de revenus locatifs.

 

*De nouvelles conditions s’appliquent chaque année jusqu’en 2024 ** Un plafond spécifique s’applique à certaines locations saisonnières.

Investissement Pinel : comment choisir son programme ?

Le dispositif Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif intermédiaire avec une réduction d’Impôt sur le Revenu (IR) à la clé. Il est notamment soumis à des conditions de ressources des locataires et à des plafonds de loyers et de montants investis. Il faut d’abord s’assurer que cette solution répond à votre situation et à vos objectifs. Bien connaître la situation du bien, son marché et son potentiel locatif est également essentiel pour réussir son investissement Pinel dans le neuf.

Un logement bien situé

Le dispositif Pinel permet notamment d’investir dans l’immobilier neuf et de bénéficier ainsi d’une réduction d’Impôt sur le Revenu (IR). Il est assorti de conditions. L’investissement, qui est plafonné, doit tout d’abord être réalisé dans des zones locatives tendues (A, A bis ou B1).

En immobilier, il est de coutume de dire que trois critères de choix sont essentiels : « L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Pour réussir votre investissement Pinel, renseignez-vous donc sur le marché locatif de la commune visée et sur les perspectives d’activité économique aux alentours. Cela vous aidera à évaluer le potentiel locatif du quartier à long terme.

Assurez-vous aussi de la proximité des écoles, commerces et espaces verts. L’accessibilité aux transports est un autre critère important pour répondre à la demande des futurs locataires.

Un bien qui répond à la demande

L’avantage fiscal est conditionné en outre par un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. À défaut, il doit être remboursé. Autre obligation, le logement doit être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. Dans le cas d’une Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), il doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition.

Le dispositif Pinel est en outre réservé aux immeubles collectifs respectant un niveau de performance énergétique globale. Il doit aussi être loué nu, au titre d’habitation principale. Des conditions de ressources des locataires sont à respecter selon la zone où se situe le bien. Le bien choisi doit donc rencontrer une demande très ciblée.

Vérifiez la rentabilité de votre investissement Pinel

Assurez-vous que cette solution correspond à votre situation patrimoniale selon votre niveau d’imposition. Si l’avantage fiscal vous est utile, à noter que vous devez réaliser l’investissement avant le 31 décembre 2024. La réduction d’impôt s’applique à 2 logements maximum par an.

Sachez également que les taux de réduction, seront progressivement réduits pour les acquisitions réalisées à partir de 2023. Ce, hormis pour les biens situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respectant un certain niveau de qualité.

Autre point à vérifier, la réduction d’impôt doit venir compenser le plafond de loyer imposé dans la zone. Évaluez le rendement de l’opération en fonction du prix d’acquisition et des perspectives de loyers. Risques d’impayés ou de vacances locatives, et de perte de la réduction d’impôts, sont à prendre en compte dans ce calcul.

Les points clefs à retenir :

  • L’emplacement du bien et son adéquation à la réalité du marché locatif sont des éléments clés dans le choix d’un investissement Pinel.
  • Comparez les programmes et les prestations proposées.
  • Le rendement de l’investissement et son adéquation à vos objectifs et à votre situation patrimoniale sont également des points clés à vérifier.

Pinel, comment obtenir une réduction d’impôt en 2021

Investir dans l’immobilier locatif neuf, ou rénové pour améliorer ses performances énergétiques, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour profiter de l’avantage fiscal qu’offre le dispositif Pinel, plusieurs conditions sont à respecter. De nouveaux plafonds de loyers et de ressources des locataires s’appliquent en 2021. Et les taux de réduction d’impôt évolueront jusqu’en 2024.

Les biens éligibles au dispositif Pinel

Le dispositif Pinel favorise l’investissement locatif intermédiaire. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lors de l’acquisition ou de la construction d’un logement neuf, achevé ou en l’état futur d’achèvement (achat sur plan).

Le dispositif Pinel concerne les logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. Il a été recentré sur l’habitat collectif à partir de 2021. Les maisons individuelles ne sont plus éligibles, ni les villas individuelles construites au sein d’une copropriété. Le bien immobilier doit également être situé dans une zone locative tendue, où l’offre fait défaut, (zones A, A bis et B1) ainsi que des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD).

Dispositif Pinel : un dispositif sous condition

Le bien immobilier doit être loué nu à des ménages modestes pour une utilisation à titre de résidence principale. Pour les baux conclus en 2020, le montant des loyers est plafonné à 17,43 euros par mètre carré (charges non comprises) en zone A bis, 12,95 euros dans le reste de la zone A, 10,44 euros en zone B1 et 9,07 euros en zones B2C. Le niveau de ressources des locataires est également soumis à plafond. Il varie lui aussi en fonction des zones. L’investisseur peut louer à ses ascendants ou descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie de son foyer fiscal et que leurs ressources correspondent à ces plafonds.

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel

La Loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022. L’investisseur choisit sa durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) et le taux de réduction d’impôt auquel cette durée de location ouvre droit. Ainsi, le taux est respectivement de 12, 18 ou 21% selon la durée de location, avec un plafond global de 300.000 euros par personne et par an et de 5.500 euros par mètre carré. Les taux de réduction d’impôt appliqués aux investissements réalisés en 2023 et 2024 seront dégressifs.

Ainsi, pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022, et si l’engagement initial est de 6 ans, un nouvel engagement triennal ouvre droit à 6% de réduction d’impôt sur le revenu en 2022 (puis 4,5 en 2023 et 3% en 2024). Un second engagement de location de trois ans ouvre droit à 3% de réduction d’impôt (2,5% en 2023 et 2% en 2024). Au-delà de 9 ans d’engagement, il est également possible de proroger l’engagement de location de trois ans et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 3% (puis 2,5% en 2023 et 2% en 2024).

Dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPPV), les taux de réduction d’impôt sont en revanche maintenus jusqu’en 2024, de même pour les logements respectant un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation.

L’investisseur peut réaliser d’autres investissements ouvrant droit à des avantages fiscaux, sans excéder deux biens acquis par le biais d’un disositif Pinel chaque année. Le total de ces avantages fiscaux ne doit toutefois pas procurer plus de 10.000 euros de diminution d’impôt.

Tableau des montants de réduction d’impôt sur 3 ans 

PINEL

 

 

information donnée à titre indicatif, merci d’échanger avec votre conseiller fiscal pour vos projets immobiliers. 

Les points clefs à retenir :

  • Le dispositif Pinel permet d’investir dans un bien locatif neuf ou réhabilité avec un avantage fiscal.
  • De nouvelles conditions de location et de ressources sont à prendre en compte.
  • Le taux de réduction d’impôt résultant d’un dispositif Pinel va évoluer jusqu’en 2024.

Les dispositifs disponibles en 2020 pour investir dans l’immobilier

Vous souhaitez profiter des taux bas pour investir dans l’immobilier ? Vers quel dispositif vous orienter ? Le Pinel permet de réduire vos impôts tout en constituant un patrimoine. Le Censi-Bouvard est idéal pour toutes les personnes souhaitant investir sans se préoccuper de la gestion locative de leur bien. Quant à la nue-propriété, elle rend possible l’achat d’un bien immobilier neuf avec une décote sur le prix de vente allant jusqu’à 50 %. Définissez la bonne stratégie immobilière en fonction de votre emplacement et lancez-vous.

Dispositif Pinel : achetez tout en faisant baisser vos impôts

Grâce à la loi Pinel, vous pouvez acheter un logement neuf dans une zone dite « tendue » pour le mettre en location. Ces territoires (A bis, A, B1) représentent les communes où le marché locatif est particulièrement déséquilibré comme Paris, Bordeaux, Lyon, ou encore Saint-Malo, Rennes ou Toulouse. Vous vous engagez à louer le bien nu (c’est-à-dire non meublée) durant 6, 9 ou 12 ans suivant un loyer encadré. Les ressources du candidat locataire sont également plafonnées.

Le montant maximum de l’investissement est de 300 000€/an dans la limite de deux logements. En contrepartie, vous profitez d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat selon la durée de location. Le bien peut être loué à un ascendant ou descendant et cet investissement locatif ne nécessite pas d’apport.

Toutefois pour profiter du Pinel, il ne faut surtout pas tarder. En effet, les maisons individuelles ne seront plus normalement éligibles dès le 31 décembre 2020. Quant à l’ensemble du dispositif, il doit s’arrêter, en l’état, le 31 décembre 2021.

Dispositif Censi-Bouvard : créez-vous un patrimoine à bas coût sans les contraintes de la gestion locative

Le Censi-Bouvard vous permet, lui, d’acheter un bien immobilier neuf en résidence gérée (étudiante, senior…) dans la limite de 300 000 € par an HT n’importe où en France. Des biens particulièrement intéressant dont le prix est souvent inférieur à 100 000 €, notamment pour les résidences étudiantes. Durant la location, l’exploitant s’occupe de la gestion locative. Les loyers sont garantis par l’exploitant et en tant qu’investisseur vous récupérez le montant de la TVA à 20 % sur le prix du bien.

De plus, avec le Censi-Bouvard, vous déduisez de vos impôts 11 % du prix du bien sur 9 ans, soit un maximum de 33 000 €. Tout comme le Pinel, le dispositif Censi-Bouvard doit s’éteindre le 31 décembre 2021.

Nue-Propriété : le neuf à petit prix en bénéficiant d’une décote sur le prix de vente

Une autre méthode vous permettant d’investir dans le neuf consiste à acquérir un bien en nue-propriété. Par ce biais, vous achetez uniquement la nue-propriété du bien, c’est-à-dire les murs du logement, et n’avez pas le droit de l’occuper durant une période de 15 à 17 ans. Le bien est alors confié à la location à un organisme institutionnel ou un bailleur social pendant cette durée. Ce dernier en a l’usufruit.

L’avantage de cette méthode est l’obtention d’une décote importante sur le prix d’achat (entre 30 % et 50 %). Durant toute la phase de la location vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion locative du bien, vous ne payez aucune taxe (taxe foncières, taxes sur les ordures ménagères…) et toutes les charges, y compris les travaux liés au logement (voire à l’immeuble), sont gérées par l’usufruitier. Par ailleurs, l’investissement en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers. La transmission du bien via la donation de nue-propriété, est également simplifiée.

Une fois la location terminée, vous avez l’assurance de retrouver le logement en parfait état à la fin de la location.

Les points clefs à retenir :

  • La loi Pinel permet d’acheter un bien neuf en bénéficiant d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 %.
  • La loi Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien, des loyers garantis par l’exploitant et une gestion du bien simplifiée.
  • La nue-propriété permet d’acheter un bien avec 50 % de décote dans les villes les plus attractives du marché.

Loi Pinel, les nouveautés prévues en 2020 et 2021

Prolongé jusqu’à la fin 2021, le dispositif d’investissement locatif dit « Pinel » fait l’objet de deux nouveaux ajustements. Pour rappel, ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat ou la construction d’un logement en vue de sa location (sous réserve de respecter certaines conditions). Le premier changement délimite son application à l’habitat collectif à partir de 2021. Et le second met en place une expérimentation dans la région Bretagne visant à une régionalisation de l’aide.

En 2021 le dispositif Pinel change en faveur de l’habitat collectif

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit « Pinel », vous permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu lors de l’acquisition ou de la construction d’un logement neuf, achevé ou en l’état futur d’achèvement (achat sur plan), destiné à la location. Cet avantage fiscal est limité pour chaque investisseur à deux logements maximum par an et par foyer fiscal.

Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur le prix d’acquisition du logement. Il est défini en fonction de la durée de la période d’engagement de location.

En 2020, le Pinel vise toujours les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, uniquement dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Ce déséquilibre entraine des difficultés d’accès sur le parc locatif existant, et dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD).

Éligibilité à la réduction d’impôt

Vous devez remplir quatre obligations :

  • Le contribuable doit louer le bien non meublé, de manière continue, pendant une durée de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans.
  • Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire.
  • Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par les textes.
  • Le contribuable doit s’engager, dès la signature du premier bail, à louer le bien en respectant un plafonnement du loyer variant en fonction des zones, généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché, et un plafonnement des ressources du locataire révisé chaque année.

Pour un bail signé en 2020, les revenus concernés sont ceux de 2018, déclarés en 2019. Aujourd’hui, les plafonds de ressources et les plafonds de loyer applicables pour un investissement locatif réalisé en 2020 ne sont pas encore connus.

A ces conditions, s’en ajoute une nouvelle à partir de 2021 : l’investissement devra concerner un logement situé dans habitat collectif (un appartement) et non une maison individuelle.

 

À noter
Prenez garde, le non-respect de ces obligations donne lieu à une reprise de la réduction d’impôt au titre de l’année au cours de laquelle intervient le ou les manquements.

Dispositif Pinel : mise en place d’une expérimentation en Bretagne afin d’étendre cette réduction d’impôt à d’autres régions

En 2019, le dispositif immobilier défiscalisant n’a concerné que les zones tendues de Rennes et de Saint-Malo en région Bretagne. Une expérimentation est menée jusqu’au 31 décembre 2021 dans cette région pour améliorer l’adéquation de l’avantage fiscal aux enjeux d’aménagement du territoire.

Concrètement, après avis des instances régionales, le préfet de région détermine les communes éligibles, et les plafonds de loyer et de ressources des locataires, par dérogation au dispositif général. Ce test vise en clair à une régionalisation de l’aide. Le gouvernement devra remettre au Parlement un rapport procédant à l’évaluation de cette expérimentation au plus tard le 30 septembre 2021.

Le dispositif Pinel serait donc appelé à évoluer de façon significative d’ici 2022 pour mieux coller aux réalités économiques sociales et sociétales des territoires concernés.

Les points clefs à retenir :

  • Le dispositif Pinel est maintenu en 2020.
  • Le dispositif Pinel est recentré sur le collectif en 2021.
  • Une expérimentation est menée en région Bretagne pour renforcer la pertinence du dispositif d’investissement locatif.
  • L’objectif de ce test en région Bretagne est une régionalisation de l’aide.

Quelles sont les zones pour investir avec le Pinel ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans le neuf ? Jusqu’au 31 décembre 2021, le Pinel vous ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 63 000 € sur douze ans. Cet avantage fiscal est soumis à plusieurs contraintes, comme le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Seuls les logements situés dans certaines zones géographiques dites « tendues » sont éligibles au dispositif Pinel. Il s’agit principalement de l’Ile-de-France, des grandes métropoles régionales, du bassin genevois et de la Côte d’Azur. Voici ce que vous devez savoir sur le zonage Pinel avant d’investir.

Dispositif Pinel : les zones éligibles

Seules trois zones géographiques considérées comme « tendues », c’est-à-dire où la demande locative excède l’offre, sont éligibles au dispositif Pinel. Des plafonds spécifiques (loyers, ressources des locataires) s’appliquent pour chacune de ces trois zones (voir ci-dessous).

Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés. Par exemple : Cannes, Ferney-Voltaire, Lille, Lyon, Marseille, Nice….

Zone A bis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise. Par exemple : Montreuil, Neuilly sur Seine, Nogent sur Marne, Saint-Denis, Versailles, Vincennes…

Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères et les départements d’Outre-Mer. Par exemple : Annecy, Bordeaux, Caen, Nantes, Rennes, Strasbourg, Toulouse…

 

A noter : depuis le 15 mars 2019, plus aucunes communes de zones B2 et C ne peut être éligibles au dispositif, même sur dérogation

Dispositif Pinel : une trentaine de villes supplémentaires sont concernées

Sont aussi éligibles au Pinel, certaines villes ayant été récemment couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense. Une trentaine de communes visées par la fermeture d’un site militaire sont concernées, quelle que soit leur zone géographique (y compris B2 ou C). Des villes comme Arras, Cambrai, Laval, Metz ou encore Reims sont concernées par la dérogation.

Dispositif Pinel : quels sont les loyers applicables selon votre zone géographique ?

Plafonds de loyers mensuels pour les baux signés en métropole en 2019

Zones PINEL 2019

Dispositif Pinel : faites une simulation en ligne pour connaitre le zonage

Les pouvoirs publics ont mis en place un simulateur pour vous permettre de connaître la zone de la commune où vous souhaitez investir.

Les points essentiels à retenir :

  • Seules les communes dans lesquelles la demande locative est supérieure à l’offre sont éligibles à l’avantage fiscal Pinel.
  • Par dérogation, les communes ayant subi la fermeture d’un site militaire entrent aussi dans le dispositif Pinel.
  • Les plafonds de loyers varient en fonction de la zone géographique.
  • Un simulateur vous permet de connaître la zone géographique de votre commune.
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