Vide ou meublée, quelle est la bonne solution locative ?

Il existe plusieurs moyens d’optimiser sa rentabilité locative, en faisant le choix de la location vide ou meublée. On vous aide à prendre la bonne décision.

Le séduisant profil de la location meublée

La location meublée offre la possibilité d’augmenter, de fait, le loyer de façon significative et de bénéficier ainsi d’une fiscalité plus attractive. Les logements meublés sont considérés comme étant plus rentables que les non-meublés. La location vide offre cependant une plus grande sécurité puisque le turn-over des locataires y est moins élevé : on s’installe logiquement pour un temps plus court dans du « meublé » que le contraire…avec donc des « trous » dans la perception du loyer du changement d’un locataire à un autre. Cette incertitude est cependant compensée par des loyers plus élevés et un régime fiscal plus avantageux que celui en vigueur dans la location vide.

Quels avantages fiscaux pour la location meublée ?

Une location meublée n’entre pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Son régime fiscal est plus avantageux (abattement, déductions, exonération). Vous êtes ainsi soumis au régime micro-BIC à partir du moment où vos recettes locatives annuelles se situent en deçà de 72 600 €. Au passage, une location meublée est une habitation équipée des éléments mobiliers de base (table, chaises, lit avec matelas et couverture, matériel ménager, meubles de rangement, ustensiles de cuisine, etc.). Dans ce cas, l’impôt sur votre location meublée bénéficie d’un abattement de 50 %, l’imposition se faisant sur le bénéfice taxable, à savoir les recettes locatives annuelles soustraites d’un abattement forfaitaire de 50 %.

La location vide, plus stable dans la durée 

Chaque régime de location présente des avantages et des inconvénients. Si les loyers sont en effet moins élevés dans les logements vides, ces derniers échappent à la rotation des locataires, naturellement plus fréquente en location meublée. Deux autres éléments sont aussi à prendre en compte : le montant des charges de la copropriété et le montant des impôts fonciers. Il est donc nécessaire de prendre le temps d’analyser l’ensemble de ces critères avant de prendre la décision la plus adaptée. À moins qu’au final, cette analyse comparative débouche sur le constat d’un match nul entre les deux options locatives.

L’essentiel

  • La location meublée permet de fixer un loyer plus élevé. Par ailleurs, elle bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse.
  • En revanche, elle impose des charges plus grandes, ne serait-ce que pour entretenir les biens à l’intérieur de la maison.
  • Moins élevé, le loyer dans les locations vides est moins attractif. Toutefois, les locations vides durent plus dans le temps.

Plafonds de ressources Pinel

Comment se caler sur le plafond de ressources Pinel ?

Vous investissez dans le Pinel ? Excellente idée, le dispositif étant aujourd’hui encore très attractif. Vous aurez cependant à garder un œil attentif sur les ressources de vos futurs locataires, qui ne devront pas excéder un barème actualisé chaque année…  

L’investissement dans le dispositif Pinel garde aujourd’hui encore un attrait certain. Pour les futurs propriétaires, un point de vigilance s’impose, celui de garder un œil attentif sur les ressources de vos futurs locataires qui ne devront pas excéder un barème actualisé chaque année. Le sujet n’est pas à prendre à la légère puisque si les conditions suscites ne sont pas remplies sur le choix du locataire, la réduction d’impôt pourrait être remise en cause. Le législateur a prévu de fixer un plafond de ressources Pinel pour favoriser les foyers modestes. Mais quelles sont les modalités pour vérifier les revenus des locataires pressentis ? Quels sont les documents de référence ? Et de fait les fameux plafonds dans leur version 2023 ?

Un dispositif dédié aux zones tendues

Le dispositif Pinel a évolué ces dernières années et vise désormais à favoriser l’investissement locatif pour les particuliers dans des zones dites « tendues ». Elles se situent essentiellement dans les grandes métropoles. Le but est donc de permettre à une population aux revenus modestes d’entrer dans la ronde du parcours résidentiel

Une histoire de zonages et de ressources

Louer un logement en dispositif Pinel est donc soumise au respect d’un plafond de ressources et d’un plafond de loyers fixés par décret et par zone géographique, en euros par m2. En tant que propriétaire, vous êtes donc dans l’obligation de respecter le plafond de ressources en loi Pinel pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt offerte par le dispositif. Chaque année, ces derniers sont actualisés et fixés par le gouvernement. Le plafond de ressources des locataires en Pinel évolue en fonction de la situation du locataire ainsi que la zone où le logement est implanté. Sans surprise, le plafond le plus élevé se trouve en zones A et A bis. Des secteurs où le marché locatif est traditionnellement le plus tendu ! Ce zonage est facile à trouver sur le site du gouvernement dédié au dispositif Pinel : https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif

Simulations

Dans les faits, le montant maximum de ressources pour un célibataire est de 39 363 € pour les zones A et A bis, contre 32 084 € en zone B1. Une famille avec deux enfants à charge verra le plafond de ressources Pinel porté à 92 076 € en zone A bis, 84 708 € en A, et 62 202 € en B1.

Les périmètres

Zone A : agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;

Zone A bis : comprend Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;

Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;

Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zones Abis, A et B1. Certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;

Zone C : reste du territoire.

L’essentiel

– Le dispositif Pinel impose le choix de locataires dont les ressources doivent coller à des plafonds.

– En cas de non-respect de ces plafonds, le propriétaire du logement ne bénéficiera pas de sa réduction d’impôt.

– Chaque année, les plafonds sont réactualisés par le gouvernement, zone après zone.

Avantages et inconvénients de louer vide ou meublé

Pour vous aider à faire le bon choix, il est nécessaire de passer en revue les spécificités de ces deux types de location, sur le plan purement locatif mais aussi sur un plan fiscal.

Existe-t-il réellement de grosses différences entre les deux types de location ? Pas vraiment, à écouter les spécialistes qui s’accordent à dire que la grande loi du 6 juillet 1989 sur la location meublée a eu pour effet d’aligner les conditions de cette dernière sur celle de la location nue (non meublée). Une différence majeur subsiste tout de même : en location nue, la loi ne prévoit qu’un seul type de bail. En meublé, il y en a trois selon le profil du locataire. La loi Elan du 23 novembre 2018 a été créé afin de permettre à des personnes dont l’activité professionnelle nécessite une installation temporaire de deux à trois ans dans une ville de signer un contrat de courte durée.

La souplesse du bail mobilité

Les propriétaires qui louent un logement meublé à un étudiant peuvent lui offrir soit un bail classique d’un an, soit un bail spécial étudiant étalé sur 9 mois, ou encore le bail mobilité. Si le logement n’est pas meublé, seul le bail classique de 3 ans est disponible. Enfin, si votre locataire remplit toutes les conditions pour bénéficier d’un bail mobilité (1) et que votre bien est meublé, vous pouvez lui proposer un bail adapté à la durée de sa mission professionnelle (dans la limite de dix mois) ou lui offrir un bail d’un an renouvelable.

La liste des meubles

La grande différence entre la location nue et meublée, ce sont… les meubles ! En voici la liste à respecter : plaques de cuisson, four ou four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, luminaires, vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, table et sièges, étagères de rangement, matériel d’entretien ménager adapté aux spécificités du logement, literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres.

Des loyers plus chers en meublé

Dans le cadre d’une location meublée, il faut donc bien prendre en compte le coût d’achat des meubles. Le loyer en meublé est généralement plus élevé de 11 à 13 %. Si le mobilier mis à disposition est plus haut de gamme, une hausse du loyer par rapport à la location de 15 à 20 % peut se justifier. Attention, la location nue ne signifie pas que le logement que vous louez l’est complètement, notamment concernant certains appareils électroménagers pour la cuisine. Cela peut représenter un plus pour justifier un loyer supérieur.

Location vide égale baux plus longs

La durée du bail est de 3 ans en location vide, même si vous possédez le bien via une SCI familiale et de 6 ans s’il s’agit d’une personne morale. En location meublée, le bail est d’un an. Dans tous les cas, les baux sont reconduits tacitement. Pour récupérer le bien plus facilement, optez pour une location meublée qui offre plus de flexibilité temporelle que la location nue. En effet, le recours à une location meublée est plus flexible dans le temps, tandis qu’il vous faudra attendre la fin du bail dans le cadre d’une location nue pour le récupérer.

Quelles différences en matière fiscale ?

Le régime fiscal est différent selon le type de location : les loyers tirés de la location vide relèvent des revenus fonciers tandis que ceux tirés de la location meublée s’apparentent à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans les deux cas, deux modes d’imposition prévalent : au forfait ou au réel. L’abattement forfaitaire est plus important en meublé (50 %) qu’en location vide (30 %). De plus, le plafond des loyers à ne pas dépasser pour déclarer au forfait est moins élevé en vide qu’en meublé. Il est tentant d’en déduire que, dans le cadre de l’imposition forfaitaire, le meublé est plus attractif. Ce n’est pas aussi simple puisqu’il faut tenir compte que les revenus des locations meublées sont soumis à la CET, soumission fiscale auxquelles échappent les locations vides. S’agissant d’un impôt local, le montant oscille d’une commune à l’autre. De fait, si les frais, travaux et charges que vous aurez à payer dépassent le montant de l’abattement forfaitaire, il sera préférable de déclarer au réel. Il est d’ailleurs obligatoire de déclarer ses revenus locatifs au réel s’ils dépassent les seuils prévus pour la taxation forfaitaire.

La taxation au réel des revenus locatifs

La même logique prévaut : en vide comme en meublé, vous allez déduire les frais et charges de vos loyers ; la déclaration des BIC est moins simple à remplir et il est souvent nécessaire de se faire aider d’un comptable. Dans le cas de la location vide, vous pouvez bénéficier de l’avantage du régime réel, qui vous permet d’imputer le déficit généré sur votre revenu global. Cependant, dans le cas de la location meublée, vous n’êtes pas autorisé à avoir cette possibilité, à moins que vous n’ayez opté pour le statut de loueur en meublé professionnel, qui nécessite également plusieurs conditions.

(1) Pour bénéficier du bail mobilité, il faut être : en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ou en mutation professionnelle ou en mission temporaire (intérimaires ou travailleurs saisonniers).

Les points essentiels

  • Il existe un seul bail en location nue (de 3 à 6 ans).
  • Il en existe trois en location meublée (classique, étudiant ou mobilité) d’un an.
  • Sur un plan fiscal, la taxation diffère selon les baux. Consulter un spécialiste afin de déterminer si vous devez opter pour une taxation au forfait ou au réel.

Réduire vos impôts avec l’immobilier

Dans le neuf comme dans l’ancien, les solutions existent pour réduire vos impôt avec l’immobilier.  On vous donne quelques conseils pour y parvenir.

Malgré les déclarations d’intention politique, la pression fiscale est à la hausse sur les ménages des Français. Pour éviter qu’elle ne s’accroisse, beaucoup de Français disposant de quelques économies se tournent vers l’immobilier. Des dispositifs existent : le dernier né, Loc’Avantages, le Pinel, les locations meublée…  Enfin, le démembrement de propriété vous permettra d’éviter de payer l’IFI, à savoir l’impôt sur la fortune immobilière. Petit tour d’horizon des dispositifs en place et de leur pertinence.

L’incontournable Pinel

Selon la durée de l’investissement choisie, les réductions d’impôts oscillent entre 12 % et 21 %. Le Pinel offre une réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 %, étalée sur 6, 9 et 12 ans. Il faut cependant respecter certaines conditions : le logement concerné doit se trouver dans une zone tendue, là où la demande est supérieure à l’offre. Le loyer et les revenus du locataire ne peuvent dépasser certains plafonds. Le montant investi ne peut excéder les 300 000 € par an. Le prix d’achat au mètre carré est lui aussi fixé : il ne peut dépasser les 5 500 euros.

Bien meublé… bien défiscalisé

Si vous louez un bien meublé, les charges et une partie du prix d’achat peuvent être déduit de la taxation des loyers. Les locations meublées bénéficient donc d’une fiscalité plutôt avantageuse. Deux régimes sont proposés dans l’ancien : le micro-Bic ou le régime dit « réel ». Dans le premier cas, un abattement de 50 % est possible sur les loyers. Le second est encore plus attractif puisqu’il réduit toutes les charges : prêt, taxe foncière, travaux, ainsi que l’amortissement des locaux et du mobilier.

Le même dispositif se déploie dans les résidences meublées neuves, dévolues aux étudiants, séniors ou personnes dépendantes. Enfin, vous avez aussi la possibilité d’opter pour une réduction d’impôts de 11 % du prix d’achat (loi Censi-Bouvard).

L’option de la nue-propriété

Cette solution permet d’éviter de payer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur 15 ans. ce qui offre des avantages aux investisseurs, délaissant l’usufruit de logement (à savoir, sa jouissance) et n’achète donc que la nue-propriété (les murs). Ainsi le bien revient à 50 % moins cher ; il échappe à l’IFI dont le règlement revient à l’usufruitier. Enfin, au terme du démembrement (entre 15 et 20 ans), il récupère l’intégralité du logement, sans aucun frais supplémentaires et autres impôts à régler.

Les points à retenir

  • Il existe plusieurs moyens d’alléger ses impôts en investissant dans l’immobilier.
  • En fonction du niveau de l’investissement que vous souhaitez faire, plusieurs dispositifs sont à votre disposition, avec des déductions fiscales allant de 11 % à 30 % selon les cas.
  • Il est utile de s’adresser à un spécialiste avant de faire le bon choix.

Les atouts du Pinel+ version 2023

Sa disparition est programmée : le 31 décembre 2024, il ne sera plus possible de souscrire un « Pinel ». En attendant, le dispositif d’investissement ouvrant droit à des réductions d’impôts paraît moins intéressant pour les investisseurs… à moins que ces derniers s’orientent vers le Pinel +, nouvelle formule de défiscalisation pour investisseurs vertueux sur un plan écologique.

Le dispositif Pinel est né en 2014, poussant vers la sortie le dispositif Duflot. Depuis plus de 8 ans, il a boosté l’investissement locatif dans le neuf pour les particuliers, grâce à une défiscalisation indexée sur la durée de location (6, 9 ou 12 ans), à condition que le plafond de loyer soit plafonné. Particulièrement attrayante pour les investisseurs, la loi Pinel a permis d’augmenter l’offre de logements dans les grandes villes et dans les zones urbaines tendues. L’inspection générale des finances (IGF) et le conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) avaient réalisé une évaluation du dispositif en novembre 2019, révélant ainsi que 48 % des ventes de logements neufs (soit 131 000 logements) relevaient du Pinel entre 2014 et 2017.

2023-2024, la fin du Pinel ancienne formule

Le Pinel à taux réduit aura un intérêt moindre pour les investisseurs. Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôts décroissent :

Concrètement, jusqu’en décembre 2022, les taux de réduction fiscale étaient :

  • de 12 % pour un engagement de location de 6 ans,
  • de 18 % pour un engagement de 9 ans,
  • de 21 % pour un engagement de 12 ans.

Dès cette année, pour l’achat d’un logement neuf ou réhabilité, les taux se rétractent :

  • à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement sur 6 ans,
  • à 15 % sur 9 ans,
  • à 17,5 % sur 12 ans.

Pour connaître une dernière décote en 2024 :

  • 9 % pour un engagement sur 6 ans,
  • 12 % sur 9 ans,
  • 14 % pour 12 ans de location.

Le Super Pinel pour un super investissement

Dès lors, pourquoi ne pas se tourner vers le Pinel +, aussi dénommé super Pinel ? Ce dernier maintient les taux pratiqués jusqu’en 2022, à condition de respecter à la lettre des exigences règlementaires, à savoir des qualités d’usage et de confort ainsi qu’un niveau de performance énergétique élevé.

Pour prétendre au super Pinel, les achats de logements devront soit se faire dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), soit aller au-delà des critères de la règlementation RE2020. Les constructions auront ainsi à respecter des standards de qualité correspondant aux seuils renforcés des normes environnementales de la RE2020, déjà en vigueur depuis le début de l’année. Outre ces prérequis, les logements devront afficher un DPE de classe A. Pour les logements acquis en 2023 et 2024 et faisant l’objet d’une réhabilitation ou d’une extension, l’étiquette A ou B du DPE est requise. Le Pinel + accélère ainsi le passage à la RE2020, dont les prochaines étapes sont fixées en 2025, 2028 et 2031, afin de limiter notablement les émissions de gaz à effet de serre (GES).

L’apparition de la notion de critères de confort et d’usage

L’éligibilité au Pinel + requiert aussi le respect de critères de confort et d’usage précis, tels que définis par le décret du 17 mars 2022.

Ainsi, par exemple, la surface minimale habitable est fixée selon le nombre de pièces (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2…). Des espaces extérieurs privatifs (comme un balcon) seront exigés, ainsi que l’agencement des pièces, sa luminosité, une double exposition à partir du T3. Un niveau d’exigence élevé qui permettra in fine de récupérer un bien de qualité et des réductions fiscales alléchantes, de l’ordre de 6 000 € par an pour l’achat d’un Pinel de 300 000 € mis en location pendant 6 ans.

Les points à retenir

  • Fin 2024, il ne sera plus possible de souscrire un Pinel ancienne formule.
  • Dans l’attente, le Pinel va connaître plusieurs décotes en matière fiscale.
  • Le Pinel + prend le relais, éligible dans les QPV (Quartiers prioritaires de la Ville) et plus exigeant sur le respect des normes environnementales.

Devenir investisseur immobilier : les prérequis pour réussir

L’immobilier reste à ce jour l’un des placements préférés des Français. En ce moment, la pierre reste plus rentable que l’assurance-vie ou le Livret A. Encore faut-il être vigilant sur les conditions de son investissement en choisissant bien son logement en amont et en s’appuyant sur les dispositifs d’aide à l’investissement locatif.

Avant d’investir

Avant d’acheter il est important de définir son budget. Combien êtes-vous prêt à dépenser ? Dans l’idéal, vous devez parvenir à utiliser l’effet de levier du crédit immobilier pour que vos mensualités de remboursement soient couvertes par le loyer qui vous sera versé. Ainsi, vous mobiliserez le moins d’épargne personnelle possible.

Déterminez également votre stratégie d’investissement. Êtes-vous à la recherche d’une rentabilité importante ou souhaitez-vous miser sur un actif amené à prendre de la valeur dans le temps ? Dans le premier cas, il peut être intéressant de mettre votre bien directement en location meublée, de préférence à un étudiant pour obtenir le meilleur rendement. Dans le second, vous pouvez vous permettre de dépenser un peu plus et d’acheter un logement dans un quartier en devenir encore en construction.

Le choix du logement

Veillez toujours à visiter le quartier où vous comptez acheter pour voir si le secteur possède des commerces, des infrastructures de transports ou des équipements de loisir. Ces points sont essentiels car si le logement est mal situé, il ne sera pas loué correctement.

Cette visite permet également de définir la cible à laquelle vous allez louer. Si le quartier est dynamique voire festif, non loin des écoles d’enseignement supérieur, il vaut mieux acheter un studio et le louer à un étudiant. Au contraire, s’il est plus calme, avec des écoles primaires et des parcs, vous pouvez miser sur un appartement plus grand pour le louer à une famille ou un senior.

Au moment d’investir

Enfin, au moment d’investir dans l’immobilier neuf, renseignez-vous sur les différents dispositifs d’aide à l’investissement locatif pour faire votre choix. Vous pouvez par exemple acheter un logement neuf avec le dispositif Pinel et profiter d’une baisse d’impôt allant jusqu’à 63.000 euros maximum pour la mise en location de votre bien pendant 12 ans à condition de l’acheter avant le 31 décembre 2022.

Autre mécanisme intéressant, le Censi-Bouvard. Il permet d’acheter un appartement en résidence gérée (senior, étudiante…) et de profiter d’une baisse d’impôt de 11% étalée sur 9 ans dans la limite de 33.000 euros maximum si vous l’achetez avant le 31 décembre 2022.

De quoi améliorer les performances de votre placement. Vous aurez ensuite à décider si vous souhaitez confier votre bien à un professionnel ou le louer vous-même. Un gestionnaire vous permettra de gagner en efficacité dans vos procédures et de vous libérer du temps. Il faudra toutefois le payer. Cela risque de grignoter la rentabilité locative de votre logement.

En louant seul, votre placement sera plus rentable, mais il faudra procéder par vous-même à l’ensemble des tâches comptables et administratives liées à la gestion locative. Veillez également à entretenir régulièrement votre bien pour ne pas avoir à réaliser dans un avenir prochain des travaux importants et potentiellement très chers.

Points à retenir 

  • Définissez votre budget en prenant en compte les frais inhérents à la propriété immobilière.
  • Choisissez le bien en fonction de la cible à laquelle vous comptez le louer.
  • Utilisez les dispositifs d’aide à l’investissement locatif.

Les différents types de location quand je veux louer

En fonction de sa situation patrimoniale et de sa stratégie d’investissement, un propriétaire peut recourir à différents modes de location. Outre le Pinel qui permet de profiter d’avantages fiscaux, des dispositifs comme Loc’Avatages, permettent de faire reculer son niveau d’imposition à condition d’appliquer un loyer inférieur au marché.

Louer à un loyer plafonné

Les investisseurs immobiliers peuvent recourir à de nombreux dispositifs pour louer leur bien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux contre un effort consenti sur le loyer. L’objectif des pouvoirs publics est de réduire la tension locative là où elle est importante. Le dispositif Pinel par exemple permet d’obtenir une baisse d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de son acquisition, à condition de mettre le bien en location 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer son logement à un prix plafonné, uniquement en zone Abis, A et B1.

Le dispositif Denormandie dans l’ancien, repose sur un principe similaire. Là encore, la baisse d’impôt va de 12% à 21% du montant de l’achat contre une mise en location du bien entre 6 et 12 ans. Mais pour obtenir l’avantage fiscal, le bailleur doit réaliser des travaux de rénovation énergétique ou d’amélioration dont le montant correspond au moins à 25% du prix du bien. De plus, le logement doit se situer dans une ville faisant l’objet d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ou faisant partie du dispositif Action Cœur de Ville.

Enfin, le Prêt Locatif Social (PLS) donne l’occasion à un investisseur de jouir d’un prêt pour acheter un logement destiné à être loué dans le parc social à un taux indexé sur la rémunération du Livret A. Son taux de TVA passe à 7% contre 19,6% en temps normal et l’investisseur profite d’une exonération de la taxe foncière pendant 25 ans. Le propriétaire s’engage en contrepartie à louer le bien en respectant les plafonds de loyer définis en fonction de la zone du logement. La propriété ne peut être louée qu’à des personnes dont les ressources sont inférieures à un certain plafond, et qui ne sont ni les ascendants ni les descendants ou le conjoint de l’acquéreur et cela pendant 15 ou 30 ans.

Louer avec un contrat de bail différent

Autre option pour les bailleurs, mettre leur bien en location meublée. Le loyer peut alors être majoré même dans les villes où l’encadrement des loyers est en vigueur (dans une certaine limite). De plus, si le bien est loué à un étudiant, la reconduction tacite du bail ne s’applique pas et la mise en location peut se terminer sous 9 mois.

Même souplesse pour le bail mobilité. Ce contrat de location est destiné aux locataires considérés comme occupants temporaires (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle…). La durée du contrat de location varie entre 1 mois à 10 mois maximum sans possibilité de le reconduire. Le logement doit être meublé.

Pour louer son appartement ou sa maison de manière ponctuelle, un propriétaire peut se tourner vers la location saisonnière, soit en passant par une agence spécialisée soit à travers des plateformes numériques. Les loyers sont réglés à la nuitée et sont entièrement libres. Cependant, s’il s’agit de sa résidence principale, le bien ne pourra pas être loué plus de 90 nuitées dans l’année. S’il s’agit d’une résidence secondaire, l’investisseur doit veiller à ce que la ville dans laquelle il achète ne possède pas de règles spécifiques sur le sujet comme à Paris. Un mécanisme de compensation impose aux bailleurs d’acheter des locaux sur le marché de même superficie que le logement mis en location et de les transformer en habitation.

Louer à une association

Pour donner du sens à son placement, un investisseur peut s’appuyer sur un dispositif comme le Loc’Avantage, en vigueur depuis le 1er mars 2022. Ce dernier vient remplacer le Cosse Ancien. Il permet d’accéder à des réductions d’impôt sur les loyers perçus allant de 15% (pour les logements dont les loyers correspondent à l’habitat intermédiaire) à 35% (pour les logements dont les loyers correspondent au parc social). En cas d’intermédiation locative*, la réduction d’impôt peut atteindre les 65% sur le logement si le loyer est à un niveau très social. Le logement est donné en location dans le cadre d’une convention Anah en respect des plafonds de loyer et de ressources pour le locataire. Pour être loué, le bien doit respecter un niveau de performance énergétique global fixé par arrêté et être non meublé.

Le Solibail permet également de mettre son bien en location à un foyer aux revenus modestes à travers une association spécialisée dans l’intermédiation locative. Les loyers sont à un niveau très social mais demeurent sécurisés et l’association s’engage à rendre le bien en l’état une fois le bail terminé. Selon les zones, l’investisseur bénéficie de déductions fiscales jusqu’à 85% de ses revenus locatifs.

Points clés :

  • De nombreux dispositifs existent pour loueur son bien immobilier tout en faisant reculer ses impôts
  • En passant par un organisme d’intermédiation locative, l’investisseur défiscalise davantage.
  • En règle générale, les loyers sont plafonnés.

* L’intermédiation locative consiste en l’intervention d’un tiers (agence immobilière sociale ou association agréée par l’État) entre le propriétaire et le(s) occupant(s) du logement (définition issue du site de l’Anah).

Investissement locatif : comment faire le bon choix ?

Entre le dispositif Pinel, le futur Pinel + ou encore le Censi-Bouvard, il existe de nombreux mécanismes d’aide à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Ces derniers permettent, la plupart du temps, de bénéficier de déductions fiscales plus ou moins importantes. Mais encore faut-il cibler le territoire sur lequel il est préférable de recourir à ces dispositifs. Et travailler, en amont, sa stratégie d’investissement l’adapter à ses besoins.

Le dispositif Pinel pour faire des économies d’impôts

Pour investir dans l’immobilier neuf, le dispositif Pinel reste l’aide la plus efficace pour les investisseurs. Pérennisé jusqu’au 31 décembre 2022, il permet à un acquéreur qui achète pour louer son bien de le mettre en location 6 ans, 9 ans ou 12 ans avec un loyer plafonné, et de profiter en retour d’une déduction fiscale de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de mise en location.

Les acquéreurs peuvent profiter au maximum d’une baisse d’impôt de 63 000 euros étalée sur 12 ans. Ce dispositif est soumis à plusieurs conditions. Le logement doit se situer dans une zone tendue (zone où la demande de logements est supérieure à l’offre). Et les ressources des locataires doivent respecter un certain plafond. De plus, le montant de l’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 euros par an. Les investisseurs ont tout intérêt à profiter du Pinel actuel car dès le 1er janvier 2023, les taux de défiscalisation seront revus à la baisse. Ils passeront en 2023 à 10,5%, 12% ou 15% pour la mise en location d’un bien pendant 6 ans, 9 ans, ou 12 ans.

En 2024, la réduction d’impôt baissera de nouveau et sera de 9%, 12% ou 14% pour la mise en location d’un bien pendant 6 ans, 9 ans, ou 12 ans. Le Pinel s’adapte particulièrement aux territoires où les prix de l’immobilier neuf sont sous la barre des 5 500 euros le mètre carré. Il sera ainsi plus intéressant de recourir au dispositif Pinel dans des métropoles régionales dynamiques comme Rennes où Lille qu’à Paris et dans de nombreuses villes de la petite couronne parisienne.

Un futur Pinel +

Afin de pallier l’abaissement des taux du Pinel, le gouvernement compte mettre en place un Pinel plus qui permettra aux investisseurs de profiter de taux de baisse d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% pour une mise en location pendant 12 ans. En vigueur au 1er janvier 2023, le Pinel plus ne s’appliquera qu’aux logements dont le niveau de performance énergétique équivaut au jalon 2025 de la norme énergétique RE2020.

Si le bien est acheté en 2023 il devra posséder une superficie minimale en fonction de sa typologie. Un studio ne pourra pas faire moins de 28 mètres carrés. Tous les logements éligibles au Pinel Plus devront être dotés d’un extérieur (terrasse, balcon…) et bénéficier d’une double exposition. Là encore, la superficie de l’extérieur est déterminée par la loi. Pour un studio, elle ne pourra pas être inférieure à 3 mètres carrés.

Le Censi-Bouvard pour investir en résidence services

Enfin, dans l’immobilier neuf, les investisseurs souhaitant acheter une résidence services (seniors, étudiants…) peuvent se tourner vers le Censi-Bouvard. Ce dispositif de défiscalisation est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022. Il permet à l’investisseur d’obtenir une baisse d’impôt de 11% étalée sur 9 ans. Le prix d’achat ne peut dépasser les 300 000 euros par an, et il est possible d’acquérir plusieurs logements et de profiter du dispositif à condition de ne pas dépasser ce montant.

Investir en résidence services permet à un investisseur de profiter de loyers sécurisés sans avoir à s’occuper de la gestion locative du bien. L’exploitant de la résidence se charge de l’ensemble des tâches chronophages, de la recherche du locataire à l’envoi des quittances de loyer en passant par certains travaux d’entretien.

 Les points clefs à retenir :

  • Le dispositif Pinel permet d’obtenir des déductions fiscales importantes jusqu’au 31 décembre 2024.
  • Un nouveau Pinel, plus pointu sur les questions environnementales, doit le remplacer.
  • Dans le neuf, les investisseurs peuvent aussi se tourner jusqu’en fin 2022 vers le Censi-Bouvard.

Dispositif Pinel : quelles nouveautés en 2022 ?

Le dispositif Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’Impôt sur le Revenu (IR). Outre sa situation dans une zone locative tendue, plusieurs conditions sont imposées. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont révisés au 1er janvier. Valables jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction d’impôt dépendent de la durée d’engagement de location. Ils seront dégressifs ensuite, sauf exceptions, en 2023 et 2024.

Une incitation à investir dans les zones locatives tendues

Pour bénéficier du dispositif Pinel, il faut investir dans un logement neuf, qui peut être achevé ou en l’état futur d’achèvement (achat sur plan). Les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Il peut s’agir également d’un appartement rénové ou réhabilité pour atteindre un niveau de performance énergétique globale défini.

Seconde condition, ce bien doit être loué vide et utilisé comme habitation principale. Le locataire peut être le descendant ou ascendant de l’investisseur s’il n’appartient pas au même foyer fiscal. Le logement neuf doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition. S’il s’agit d’une rénovation ou réhabilitation, le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après son acquisition. Le bien doit enfin être loué au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition.

Le bien doit également être situé dans une zone locative tendue. C’est-à-dire où la demande est supérieure à l’offre. Il s’agit des zones A bis, A, B1. Le dispositif Pinel se limite à 2 logements par an. Il est soumis à un plafond global de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré. Le plafonnement annuel des niches fiscales est également à respecter.

La réduction d’impôt prolongée en 2022

L’investisseur bénéficie d’un taux de réduction d’Impôt sur le Revenu (IR) qui dépend de sa durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans). Les conditions du dispositif Pinel ont été prorogées jusqu’au 31 décembre 2022. Pour un engagement de 6 ans, le taux est ainsi de 12%. 6% de réduction d’impôt s’ajoutent pour une prorogation de 3 ans. Et 3% de réduction d’impôt supplémentaires avec un nouvel engagement de 3 ans.

Les taux de réduction d’Impôt sur le Revenu (IR) sont ensuite dégressifs pour les acquisitions réalisées en 2023 et 2024. Exception, dans les Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV), les taux seront maintenus jusqu’à fin 2024. C’est également le cas pour les logements précurseurs pour l’application de la règlementation environnementale et qui respectent certains critères de qualité.

Les conditions de loyers et de ressources des locataires

Le dispositif Pinel est également conditionné par des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ces derniers sont révisés au 1er janvier. Ces plafonds sont fixés par zone. Les plafonds de ressources dépendent en outre du nombre de personnes qui composent le foyer.

Points clés : 

  • Le dispositif Pinel permet d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’Impôt sur le Revenu (IR).
  • Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont révisés au 1er janvier 2022.
  • Les taux de réduction d’impôt dépendent de la durée d’engagement de location. Ils seront dégressifs ensuite, sauf exceptions, en 2023 et 2024.

Location d’un logement neuf : comment établir le loyer ?

Le bailleur est libre de fixer le loyer d’un bien qu’il donne en location pour la première fois. Outre les critères de marché, la superficie et les caractéristiques du bien sont des facteurs déterminants. Son état et sa performance énergétique sont également des critères à prendre en compte. Il existe enfin des plafonds à ne pas dépasser dans le cadre de dispositifs fiscaux, dans certaines zones et pour certains types de biens (Loi de 1948 ou logements conventionnés par l’Anah).

Sur quels critères fixer un loyer ?

Le propriétaire est libre de fixer le loyer de son bien. Pour éviter les vacances, c’est-à-dire les absences de locataires, mieux vaut cependant rester proche du marché local. Les critères à prendre en compte sont tout d’abord son emplacement et sa superficie. L’étage, ainsi que la présence d’un ascenseur, et celle d’un gardien, sont d’autres critères importants. Les aménagements et l’état d’entretien du logement font également la différence.

Dans les villes situées en zone tendue, l’encadrement des loyers s’applique lors de la remise en location ou du renouvellement du bail. Certaines villes imposent en outre des limites plus strictes. Des règles spécifiques s’appliquent encore aux loyers des logements régis par la Loi de 1948, conventionnés par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) , aux HLM ou aux meublés de tourisme.

Les contraintes qui s’appliquent durant le bail

Si le bail le prévoit, le bailleur peut revoir le loyer une fois par an (c’est le cas pour les locations meublées). L’Indice de Référence des Loyers (IRL) sert de base pour calculer la révision du loyer. Une majoration exceptionnelle pour travaux d’amélioration peut en outre être convenue. Si le loyer est manifestement sous-évalué, une procédure spécifique permet d’augmenter le loyer lors de la prolongation du bail. Dans les zones où les loyers sont encadrés, le logement doit en sus respecter des critères de performance énergétique.

Les conditions liées à l’investissement locatif

L’investissement locatif Pinel est notamment conditionné par des plafonds de loyers*.  Il suppose en effet de louer aux ménages modestes. Les plafonds de loyers sont ainsi fixés chaque année, selon les zones d’habitation (zones A, A bis et B1). Le locataire doit également répondre à des conditions de ressources. Leur plafond varie également en fonction des zones géographiques.

Le régime micro-BIC consiste à retrancher des loyers perçus un montant forfaitaire de charges pour calculer le bénéfice imposable. Un plafond annuel de recettes brutes des biens meublés perçues l’année civile ne doit pas être dépassé. Il s’établit à 72.600 euros en 2020. Ce régime s’applique aux locations à usage de résidence principale ou temporaire du locataire, aux locations saisonnières**.

Il est enfin possible de bénéficier du régime simplifié du microfoncier. Les revenus locatifs annuels ne doivent alors pas dépasser 15.000 euros. Un abattement pour charges de 30% s’applique alors sur les recettes brutes déclarées. Aucune autre déduction n’est alors possible. La détention de biens bénéficiant de certains dispositifs fiscaux exclut l’application de ce régime fiscal.

Les points clefs à retenir :

  • Le montant d’un loyer s’établit en fonction du marché local et des caractéristiques du bien.
  • Il faut tenir compte des contraintes de relocation et de performance énergétique ainsi que des règles de révision durant la vie du bien.
  • L’investissement locatif nécessite de respecter des plafonds de loyers et de revenus locatifs.

 

*De nouvelles conditions s’appliquent chaque année jusqu’en 2024 ** Un plafond spécifique s’applique à certaines locations saisonnières.

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