Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accession à la propriété instauré par la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite « loi Macron ». Destiné à des ménages modestes, il permet d’acheter une résidence principale neuve dans une zone tendue, à un prix moins cher. Pour en bénéficier, des conditions ont été fixées, dont un plafond de ressources.

De même, le BRS présente une particularité, qui le distingue des autres dispositifs en vigueur : il dissocie le bâti du foncier. En d’autres termes, cela revient à être propriétaire uniquement des murs d’un logement neuf.

Opérationnel depuis 2017, de grandes villes telles que Lille, Biarritz et Rennes ont mis en place, avec succès, ce bail réel solidaire. Il a progressivement été étendu à d’autres villes, en Ile-de-France et dans le Sud-Ouest notamment.

Le bail réel solidaire, c’est quoi ?

En tant que promoteur majeur du BRS, ce dispositif n’a plus de secret pour nous ! C’est pourquoi vous pouvez nous faire confiance pour l’achat de votre résidence principale. Créé pour faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes en France, ce dispositif repose sur un principe simple : vous ne payez que ce qui est construit. Le terrain, quant à lui, est loué à un Organisme Foncier Solidaire (OFS), une structure non lucrative agréée par l’État. Et cela présente deux avantages :

• vous pouvez être propriétaire d’un logement à moindre coût car le terrain peut représenter jusqu’à 35 % du prix global ;
• en étant locataire du foncier, vous bénéficiez d’un droit d’usage de ce dernier à travers le BRS pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans.

Ainsi, un projet en BRS fait intervenir 3 acteurs :

• un promoteur immobilier ;
• un OFS ;
• un acquéreur.

Grâce au bail réel solidaire, l’accession à la propriété devient une réalité pour les ménages modestes qui, jusque-là, devaient y renoncer en raison de la hausse constante des prix de l’immobilier. Un dispositif inédit en France, qui s’inspire des « Community Land Trust » anglo-saxons. A terme, il devrait également permettre de réguler l’inflation des tarifs dans le secteur immobilier.

Zoom sur nos programmes actuellement disponibles

A ce jour, nous vous proposons des programmes pour être propriétaire avec un BRS dans plusieurs villes de France :

• Collégien (77)
• Lagny-sur-Marne (77)
• Servon (77)
• Noisy-le-sec (93)
• Noiseau (94)
• Le Plessis-Trévise (94)
• Villiers-sur-Marne (94)
• Communay (69)
• La Valette-du-Var (83)
• Castelnau-le-Lez (34)

Le principe du BRS en quelques lignes

Le bail réel solidaire c’est quoi ? Cette question, nous l’entendons fréquemment chez Arcade-VYV Promotion. Pour vous aider à bien comprendre ce dispositif, en voici une résumé :

1. Un Organisme Foncier Solidaire (OFS) fait l’acquisition d’un terrain.
2. Avec le BRS, un ménage achète son logement à un promoteur immobilier. Il devient propriétaire du bâti (les murs), tandis que le foncier (le terrain) appartient à l’OFS.
3. Un promoteur immobilier (Arcade-VYV Promotion) signe un contrat avec l’OFS afin de construire sur le terrain un logement social accessible à la propriété.
4. L’acquéreur signe un contrat de bail avec l’OFS pour la location du terrain et ce pour une durée de 99 ans maximum. Il paye alors une redevance mensuelle à l’OFS, qui s’ajoute aux autres taxes courantes.

Revente d’un BRS : que faut-il savoir ?

La revente d’un logement acheté avec un bail réel solidaire est possible, mais nécessite l’accord de l’OFS. De même, il peut être revendu dans les limites d’un prix plafond, et uniquement à un ménage ayant des revenus modestes. Dans le cas d’une revente, le bail réel solidaire est alors prorogé de sa durée initiale par le nouveau propriétaire.

Les conditions pour profiter de ce dispositif d’accession à la propriété

Le bail réel solidaire est réservé aux ménages ayant des revenus modestes. Il s’agit donc d’un dispositif d’accession à la propriété sous conditions :

• pour être propriétaires, les acquéreurs ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources, à savoir le plafond du Prêt Social Location Accession (PSLA) ;
• le logement doit être occupé exclusivement à titre de résidence principale ;
• les ménages s’engagent à verser une redevance à l’OFS correspondant au droit d’usage du terrain pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans, qui est déterminée au préalable (entre 2 et 4 euros par mètre carré environ). Cette redevance sert donc de loyer pour financer le bien foncier.

Il faut également préciser qu’avec ce dispositif :

• la location de l’habitation est autorisée uniquement en cas de mutation professionnelle ou de déménagement forcé, et sous contrôle de l’OFS. Toute location saisonnière est, en revanche, interdite.
• La revente est également autorisée, à un tarif inférieur en-dessous des prix du marché, et encadrée par l’OFS.
• Le paiement des taxes foncières, d’enlèvement des ordures ménagères, l’achat du logement et les dépenses d’entretien sont à la charge des propriétaires.

TVA, taxe foncière… les avantages de ce bail

La souscription d’un contrat de bail réel solidaire aide les ménages aux revenus modestes à être propriétaires. Cela leur permet d’acheter moins cher un logement. Ils profitent donc de prix inférieurs au marché et encadrés. Mais ce n’est pas le seul avantage. L’objectif du BRS étant de faciliter l’accession à la propriété des Français, il prévoit d’autres mesures financières plutôt intéressantes :

• une TVA réduite à 5,5% (par exemple, pour l’achat d’un bien immobilier à 150 000€, le taux de TVA à payer est de 8 250€ au lieu de 30 000€) ;
• un loyer mensuel équivalent, en moyenne, à 2€ du mètre carré pour la location du foncier en plus du prix d’achat ;
• une éligibilité au prêt à taux zéro;
• un abattement de 30% du montant de la taxe foncière est prévu par certaines collectivités, comme celle du Grand Lyon.

Les points clés à retenir :

• le bail réel solidaire se destine aux ménages aux revenus modestes qui veulent être propriétaires ;
• sa durée va jusqu’à 99 ans;
• ce dispositif permet d’acheter moins cher et d’économiser 35% du prix du bien au maximum grâce à la dissociation du foncier et du bâti ;
• la revente du logement est autorisée et encadrée par l’OFS.

Pour en savoir plus sur le BRS et nos programmes, vous pouvez nous contacter. Nous sommes à votre écoute pour vous renseigner et vous aider à trouver le logement idéal pour votre projet d’accession à la propriété.