La loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours, à la suite de la signature d’un contrat de vente en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Si ce délai n’est pas respecté, en théorie, l’acheteur ne peut plus annuler la vente. Cependant, certaines situations permettent d’annuler la vente sans que l’acheteur n’ait à payer de frais supplémentaires.

Vous avez un délai de 10 jours maximum pour annuler la vente

Vous venez de signer votre contrat de réservation et souhaitez revenir en arrière ? C’est possible. En effet, le contrat de réservation ne devient définitif qu’à l’expiration d’un délai de rétractation de 10 jours.  Durant cette période, vous pouvez à tout moment annuler la vente. Il vous suffit d’envoyer une lettre recommandée à votre promoteur, avec accusé de réception contre un récépissé écrit. Précisez la raison de la résiliation du contrat et demandez à récupérer votre dépôt de garantie.

Ainsi, si au moment de la signature, vous versez au promoteur un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix total du bien immobilier, cette somme n’est pas perdue. Le professionnel dispose alors de 3 mois suite au courrier pour vous rembourser. En cas de désaccord, le bon réflexe reste de contacter l’Association départementale d’information sur le logement (Adil) pour connaître les voies de recours. Une fois le délai de rétractation écoulé vous ne pourrez pas récupérer votre argent sauf dans quelques cas spécifiques.

Certaines situations vous permettent de vous rétracter en cours de projet

Tout contrat de réservation prévoit des conditions suspensives à la vente. Ces dernières sont là pour vous protéger et permettre l’arrêt de la transaction si un événement venait à se produire. La condition la plus fréquente est celle qui prévoit que la vente ne peut se réaliser que si vous obtenez un prêt immobilier pour financer votre achat. En effet si la banque refuse votre emprunt, la vente s’annule automatiquement. Dans ce cas vous devrez le signaler à votre promoteur par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, tout en réunissant l’ensemble des preuves justifiant votre décision, comme la copie de la lettre de refus de votre banque de vous donner ledit crédit.

Autre condition suspensive, celle liée à l’obtention, par le promoteur, d’un certificat d’urbanisme pour lancer les travaux. Au moment de la signature de l’acte de vente finale, si vous remarquez une différence supérieure à 5% du prix indiqué par rapport à celui signifié dans le contrat de réservation, vous êtes en droit d’annuler la vente. Précisons que le prix de réservation est délivré à titre indicatif. Ainsi il n’est pas rare qu’il diffère légèrement du prix de vente final. C’est également le cas si la valeur estimée du bien est inférieure d’au moins 10% à celle indiquée dans le contrat de réservation. Vous pourrez, là aussi, vous retirer de la vente.

Les points clefs à retenir :

• L’acquéreur dispose de 10 jours après la signature du contrat pour se rétracter.
• S’il respecte ce délai, les sommes avancées lui sont remboursées dans les 3 mois.
• Quelques situations exceptionnelles autorisent l’acheteur à annuler la vente sans frais supplémentaires.

A réception de votre logement neuf, vous constatez des malfaçons dans les parties communes de votre immeuble. Il est important de bien les noter. Il vous revient ensuite de faire remonter vos réserves lors de la première assemblée générale de l’immeuble. Et c’est au syndicat de copropriété provisoire de réaliser l’état des lieux et de signer le procès-verbal de livraison.

Qui lèvent les réserves dans les parties communes ?

La visite de réception de votre logement neuf arrive enfin. Vous êtes prêt à inspecter dans les moindre détails votre futur appartement. Commencez en examinant avec minutie les parties communes de l’immeuble. Le mieux est d’arriver en avance et de tout contrôler, de l’interphone au digicode en passant par les escaliers, la boîte aux lettres ou encore les portes du garage. Tout doit être conforme au contrat de vente. Si vous remarquez des malfaçons, notez-les et conservez-les.

Contrairement à votre futur chez vous, c’est au syndicat de copropriétaires provisoire de lever ou non les réserves dans les parties communes. Ce dernier est désigné :

• Soit à travers le règlement de copropriété, rédigé par le promoteur.
• Soit via un accord entre les parties, c’est-à-dire entre le promoteur et les copropriétaires.
• Soit à travers une délégation de pouvoir de l’ensemble des copropriétaires au promoteur. Le professionnel est alors libre de sélectionner le syndic de son choix

Quel que soit la solution choisie, le mandat du syndicat de copropriété provisoire ne dure qu’un 1 an renouvelable.

Avant que le syndic ne procès à l’inspection des parties communes, lors de la première Assemblée générale, votez le recours à un assistant technique ou à un bureau d’études spécialisé pour appuyer le syndic dans sa mission de contrôle. Les équipements présents dans les parties communes sont de plus en plus complexes et nécessitent de solides connaissances techniques et juridiques.

L’ensemble des réserves doit figurer dans le procès-verbal de réception. Il est donc indispensable d’être présent afin de faire remonter vos remarques et questionnements sur des malfaçons éventuelles. Une fois le procès-verbal signé, le syndic l’envoie au promoteur pour que celui-ci procède aux travaux nécessaires à la mise aux normes de l’immeuble, en faisant jouer la garantie de parfait achèvement auprès des entreprises de construction.

Le procès-verbal de livraison, incontournable

Le professionnel dispose d’un an, à compter de la réception du procès-verbal, pour réaliser les travaux nécessaires. Si rien n’est fait, votre syndic est en droit de mettre en demeure le promoteur pour qu’il lève les réserves.

Suivez de près le processus car les travaux doivent démarrer dans l’année. Dans le cas contraire, le promoteur ne vous doit plus la garantie de parfait achèvement ? Cela peut alors compliquer la mise aux normes des parties communes. Non seulement vous ne pouvez plus contraindre les constructeurs de reprendre les travaux, mais ces derniers sont également en droit de vous les facturer.

Il est donc important pour le syndic d’échanger régulièrement par lettre recommandée avec accusé réception avec le professionnel. Si celui-ci ne répond pas ou n’exécute pas tous les travaux, alors il faut lancer une assignation en justice avant la fin de la première année de livraison de l’immeuble. Car à compter du 366ème jour de livraison, seules les garanties biennales et décennales peuvent être activées. L’idéal est de s’y préparer au moins 5 mois avant l’échéance de la garantie de parfait achèvement.

La décision d’assigner en justice le promoteur se prend en Assemblée générale. Pour être valide, elle doit avoir le soutien de la majorité des voix exprimées des copropriétaires. Le plus souvent, le simple fait d’engager une procédure judiciaire incite les entrepreneurs à reprendre les travaux surtout s’il s’agit de malfaçons mineures. Dans le cas contraire, le combat risque d’être long, mais débouche la plupart du temps sur la reprise des malfaçons et sur une indemnisation financière pour la copropriété.

Les points clefs à retenir :

• C’est au syndicat de copropriété de faire l’état des lieux des parties communes.
• L’ensemble des réserves doivent être notées dans le PV de livraison.
• Si le promoteur ne fait pas les travaux dans l’année, la copropriété peut l’assigner en justice.

Le dépôt de garantie dans l’immobilier neuf vous permet de réserver un bien immobilier au sein d’un programme. En cas de désistement de votre part, le remboursement des sommes engagées est possible sous certaines conditions.

Désistement : le remboursement dépend du moment

Vous avez trouvé le logement neuf de vos rêves et êtes prêt à vous engager. Au moment de signer le contrat de réservation de votre futur bien, le promoteur vous demande un dépôt de garantie dont le montant ne peut être supérieur à 5% du prix total de la propriété. Lorsque le contrat définitif de vente doit être signé dans les 2 ans, le dépôt de garantie n’excède pas les 2% du prix du bien. Si la vente finale est prévue à un horizon supérieur à deux ans, vous en êtes dispensé.

Le dépôt de garantie n’est pas directement prélevé par le promoteur sur votre compte. La somme est versée sur un compte à votre nom chez le notaire ou dans une banque pendant toute la durée de la promesse de vente ou du compromis de vente. Après signature, vous disposez d’un droit de rétraction de 10 jours. Si vous l’exercez, la somme est immédiatement rendue par le promoteur. Dans le cas contraire, il la conserve.

Quelques exceptions sont possibles

Dans certaines situations exceptionnelles, le professionnel peut être amené à vous rembourser votre dépôt de garantie après écoulement du délai de rétractation. C’est le cas, par exemple, si le prêt censé financer le bien immobilier n’a pas été obtenu ou si le prix de vente est supérieur de plus de 5% au prix prévisionnel indiqué ou inférieur de plus de 10%.

Vous récupérez également le montant du dépôt de garantie lorsque le bien immobilier a subi des modifications trop importantes au regard de ce qui avait été convenu dans le contrat de réservation ou qu’un des équipements collectifs n’est pas réalisé. Il est également possible de le récupérer si l‘acte de vente définitif n’est pas signé dans les délais.

Enfin, la somme vous est restituée si la qualité du logement est en dessous de celle prévue et entraîne une diminution de la valeur du bien. Vous pouvez prétendre au remboursement de votre dépôt de garantie si les événements décrits sur la clause résolutoire du contrat de réservation ne se sont pas encore déclenchés.

Remboursement du dépôt de garantie : la marche à suivre

La procédure de remboursement est très simple. Il vous suffit d’envoyer une lettre recommandée à votre promoteur, avec accusé de réception. Précisez la raison de la résiliation du contrat (clause résolutoire ou délai de rétractation) et demandez à récupérer votre dépôt de garantie. Si la résiliation du contrat se fait en vertu de la clause résolutoire, réunissez l’ensemble des preuves justifiant votre décision, comme la copie de la lettre de refus de votre banque de vous donner un crédit immobilier.

Les points clefs à retenir :

• Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours après signature du contrat de réservation pour vous rétracter.
• Votre dépôt de garantie est alors automatiquement remboursé.
• Passé ce délai, seules quelques situations exceptionnelles peuvent vous permettre de récupérer votre argent.

Si dans l’ancien les logements présentant un défaut sont beaucoup moins chers, les propriétaires n’ont aucune assurance leur permettant de remettre le bien en l’état. Il faut puiser dans son épargne personnelle. Au contraire, dans l’immobilier neuf, l’acheteur est protégé par des assurances en tous genre à chaque étape de son parcours d’acquisition.

Achat immobilier : des décotes dans l’ancien

L’avantage de l’ancien est la mise à disposition, au moment de l’achat d’un logement, d’un dossier de diagnostic technique. Ce dernier vous permet de faire le point sur l’état général du bien immobilier: installation électrique, gaz, superficie, présence de plomb, d’amiante, de thermites et des informations sur les risques naturels et technologiques. Le diagnostic de performance énergétique vous informe également de l’isolation thermique et sonore du bien.

De plus, vous pouvez voir à quoi ressemble concrètement le logement. Généralement les biens anciens vendus avec défauts subissent une décote sur le prix pouvant aller jusqu’à 20%.

Même si le bien convoité ne présente aucun « gros » défaut, il n’est pas rare au moment d’acheter dans le parc existant, de prévoir une petite enveloppe pour d’éventuels travaux de modification de la propriété (abattre une cloison, réfection de la toiture, changement de la chaudière, isolation des combles, remise aux normes de l’électricité…).

Vous constatez des défauts graves après avoir acheté ? Si vous parvenez à démonter que ces derniers vous ont été dissimulés, vous avez 2 ans pour agir, et demander une diminution du prix de vente, voire une annulation de la transaction devant le Tribunal de Grande Instance pour vices cachés.

Immobilier neuf : une protection à tous les instants

Dans l’immobilier neuf, si vous ne voyez pas au moment de l’achat votre futur logement, vous profitez de plus de sécurité à chaque étape de votre parcours immobilier. Par exemple, lorsqu’un programme immobilier est commercialisé, il peut rester des logements présentant quelques défauts (exposition nord, répartition des espaces singuliers…). Ces biens, appelés queues de programme, sont vendus avec une décote sur le prix d’achat pouvant aller de 5 à 10%.

Au moment de signer le contrat de réservation, vous délivrez au promoteur un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix du bien. Ce dernier vous est automatiquement remis si vous changez de décision dans les 10 jours, où si vous n’obtenez finalement pas de prêt de la banque. En cas de retard, lorsqu’un contrat de vente prévoit une clause de pénalité, le promoteur doit vous indemniser (à l’exception d’un retard dû à une situation de force majeur).

Enfin, au moment de la livraison, si le bien comporte trop de défauts ou malfaçons, vous conservez les 5 derniers % du prix de vente jusqu’à ce que le promoteur remette le logement en parfait état.

Immobilier neuf : des assurances après la livraison

Dans l’immobilier neuf, vous êtes couverts plusieurs années après l’acquisition du bien. La garantie de parfait achèvement vous protège dès la première année après réception des travaux. L’entreprise ayant réalisé les travaux s’engage à réparer l’ensemble des désordres signalés par l’acquéreur comme un robinet cassé, une fuite dans la salle de bains ou un radiateur qui s’effondre.

L’assurance dommage-ouvrage prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, et expire en même temps que la garantie décennale, soit une durée de 9 années. Elle vous couvre d’éventuelles malfaçons dans le bien. La garantie biennale protège pendant deux ans l’ensemble de vos équipements comme la chaudière. Enfin, la garantie décennale court sur dix ans et couvre l’ensemble des dommages liés au clos couvert. Par exemple, une toiture qui fuit à cause d’une infiltration d’eau

Les points clefs à retenir :

• Les logements anciens avec défauts sont moins chers.
• Dans le neuf, le client est protégé contre les malfaçons à chaque étape.
• Une fois acquis, la garantie décennale permet au client d’assurer son bien durant dix ans.

Contrairement à l’ancien, dans le neuf, l’acquéreur ne paie pas, en une fois, la totalité du prix du logement. Les versements sont échelonnés en fonction de l’avancée des travaux. Jusqu’au dernier moment, si le bien n’est pas conforme à la plaquette de promotion ou comporte des malfaçons, le client peut refuser de payer la totalité de la somme.

Contrat de réservation : le dépôt de garantie

C’est l’un des avantages de l’immobilier neuf. L’échelonnement dans le temps du paiement de votre bien immobilier. Au moment de la signature de contrat de réservation, vous versez au promoteur un dépôt de garantie. Son montant ne peut être supérieur à 5% du prix total du bien immobilier. En règle générale, si le contrat définitif de vente doit être signé dans les 2 ans, il n’excède pas les 2% du prix du bien. Si la vente finale est prévue à un horizon supérieur à deux ans, vous n’avez pas à verser de dépôt de garantie. Le contrat de réservation devient définitif à l’expiration d’un délai de rétractation de 10 jours. Si vous renoncez à votre projet durant ce délai, le promoteur doit vous rembourser intégralement les sommes avancées.

VEFA : un échelonnement des paiements, en fonction de l’avancement des travaux

La suite du paiement du logement se déroule en fonction de l’avancée des travaux. Cette méthode est imposée et encadrée par la loi. Ainsi, le promoteur effectue des appels de fonds à différentes étapes de la construction auprès de la banque vous ayant accordée un prêt. Ces informations doivent figurer dans votre contrat de vente, avec le montant précis des différentes sommes à débloquer. 35% du montant total des fonds sont débloqués lors de l’achèvement des fondations. 70% lorsque le bâtiment est mis hors d’eau et 95% une fois l’immeuble achevé.

Le procès-verbal, pour signaler les défauts et vos réserves

Les 5 derniers % sont débloqués à l’issue de la visite de réception du bien immobilier. Vous devez inspecter en détail chaque recoin de votre nouveau logement et inscrire, sur le procès-verbal, les réserves éventuelles en cas de défauts au niveau des finitions, de malfaçons ou de problèmes de construction.

S’il n’y a aucune réserve, les 5 derniers pourcent sont débloqués et vont au promoteur. Dans le cas contraire, la banque les conserve et le professionnel dispose d’un délai de trois mois pour s’exécuter et remettre le bien aux normes.

En cas de retard, le contrat de vente prévoit une clause de pénalité, le promoteur doit vous indemniser (à l’exception d’un retard dû à une situation de force majeur).

Les points clefs à retenir :

• Payez progressivement en fonction de l’avancée des travaux.
• Procédez à une inspection détaillée du bien livré avant de payer les derniers 5%.
• En cas de retard trop important dans la livraison, des pénalités s’appliquent au promoteur.

Déclenchement du chauffage dès votre entrée dans l’appartement. Volets roulants automatiques. Système de vidéosurveillance piloté depuis votre smartphone… La domotique se fait une place dans les logements neufs. Elle offre aux usagers un confort accru et une aide au quotidien dans leur manière d’interagir avec leur maison. Contrairement aux idées reçues, le prix du bien n’augmente pas forcément.

La smart home : la maison intelligente pour vous faciliter la vie

Après le smartphone, voici venir l’avènement… de la smart home. La maison intelligente, développée par les promoteurs immobiliers séduit de plus en plus d’acheteurs et d’investisseurs. Grâce aux nouvelles technologies, il est désormais possible de contrôler de A à Z son foyer. Par exemple, en programmant l’ouverture et la fermeture automatique des volets roulants électriques et du portail ou encore en définissant une heure à partir de laquelle les lumières du bien devront s’éteindre.

L’idée est de limiter les gestes répétitifs à travers des scénarios imaginés par le propriétaire. Le logement devient intelligent à l’aide de capteurs et autres équipements connectés pilotés par une box. Cette dernière centralise et commande tous les objets intelligents tout en communicant avec votre propre smartphone. Les premiers modèles sont disponibles à moins de 150 euros.

Loin d’être un gadget, la smart home est le meilleur moyen de revoir votre consommation d’énergie et faire des économies. Grâce à la pose d’un thermostat connecté, vous pouvez réchauffer ou rafraîchir votre logement en quelques clics où que vous soyez. Programmez le fonctionnement de vos équipements selon les pièces de votre habitation et les moments de la journée, tout en bénéficiant de conseils pour optimiser votre consommation.

Un autre objectif de la domotique est de sécuriser votre logement. Équipez par exemple votre porte d’entrée d’une serrure intelligente sans clé, à déverrouiller à partir d’un smartphone. Vous recevez ainsi une notification à chaque ouverture ou fermeture. Des ampoules connectées vous permettent de programmer, durant vos vacances, des scénarios d’allumage afin de vous protéger des cambriolages en simulant une présence dans les lieux. Les capteurs à poser sur les arrivées d’eaux vous envoient des notifications en cas de fuite, tout comme un détecteur de fumée intelligente vous prévient en cas d’incendie. Enfin, les caméras connectées vous alertent en cas d’infraction dans votre domicile.

La domotique, une alliée pour le maintien à domicile des seniors

Outre le confort, ces outils sont de véritables alliés pour aider les seniors à rester autonome à domicile. Les détecteurs de mouvements ou de présence vous donnent des indications sur les déplacements d’un proche. Un chemin lumineux peut se déclencher la nuit quand il souhaite aller à la salle de bain. Des capteurs installés un peu partout, détectent les chutes et vous alertent.

En moyenne, comptez entre 6.000 et 12.000 euros pour doter un logement d’équipement adaptés aux personnes âgées. Un coût nettement inférieur au placement de ce dernier en Ephad ou résidence senior, même si ces derniers recourent de plus en plus à ces nouvelles technologies dans leurs établissements.

Un service domotique adapté, associé à un abonnement de téléassistance, permet à un senior de demeurer autonome le plus longtemps possible comme l’affirme le label HS2®, dédié à l’équipement de la maison à destination des seniors.  Un logement intelligent permettrait ainsi de faire reculer de 3 à 6 ans l’âge de la dépendance.  

Les points clefs à retenir :

• Un logement intelligent, plus confortable, à piloter soi-même.
• Les prix ne sont pas plus élevés que pour un bien standard.

La livraison d’un logement neuf et la remise des clés marquent l’aboutissement de votre projet immobilier. Ensemble, faisons le point sur les principaux éléments à retenir concernant cette dernière étape avant que ce logement ne devienne entièrement le vôtre.

Avant la date de la livraison

• Munissez-vous des documents nécessaires (le contrat de réservation, les notes que vous avez pris lors votre visite cloison et pré-livraison et un plan de votre logement).
• Si vous avez effectué des demandes de Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA), faites la liste des modifications demandées ainsi que des éventuelles remarques formulées lors de la visite cloisons.
• Vérifiez la conformité des matériaux posés que vous avez choisi lors de l’étape des choix (faïence, sols)

Pendant la visite

Lors de la visite de livraison, procédez à un examen minutieux du logement en procédant par étapes. Vous pouvez structurer votre visite en répartissant vos observations selon cinq grands chapitres :

Revêtements sol, murs et carrelages

• Régularité de la pose du parquet et raccords avec les plinthes
• Présence de rayures, de traces de choc, de taches de peinture ? Raccords avec les plinthes bien faits, sans vides ?
• Carrelage mural et au sol : dalles bien planes, joint régulier, absence de fêlures, de rayures, d’éclats
• Vos choix de coloris, vos options ont-ils bien tous été respectés

Les peintures :

• Bonne homogénéité de couleur et de texture sur toute la surface des murs
• Présence de rayures, de traces de choc, de taches de peinture

Les huisseries

• Les portes intérieures ne sont pas voilées et ferment correctement ? Poignées bien fixées ? Pas de grincements ?
• Vérifier particulièrement la porte d’entrée, .
• Les fenêtres : Présence de rayures sur les vitres ? Ferment-elles correctement et facilement?
• Bon état des joints silicone autour des doubles-vitrages?
• Les volets ferment et s’ouvrent bien et facilement avec ou sans télécommande selon l’option choisie?

La plomberie, les radiateurs

• Bonne fixation des robinets ? Eau chaude /froide raccordées du bon côté ?
• Pas de fuite; vérifier en passant le doigt ou un papier absorbant (qui doivent ressortir absolument secs) autour des raccords sous l’évier et le lavabo
• Siphons, bien montés et sans fuite ?
• Bon montage et étanchéité des pare-douches (si applicable) ?
• Les radiateurs sont-ils bien fixés ? Pas de fuite au niveau des branchements ? (il faut bien sûr qu’ils aient été mis en eau ; ça devrait être le cas, même si, bien sûr le chauffage ne fonctionne pas). Si possible mettre en marche les radiateurs pour vérifier, en cours de visite, que le système de chauffage est suffisamment performant.
• Le système de double chasse des WC fonctionne bien ?

L’électricité

• Vérifier pièce par pièce (y compris sur les terrasses et loggias) le nombre de prises et d’interrupteurs installés (voir notice descriptive)
• Vérifier que les prises sont correctement raccordées, avec votre chargeur de téléphone.
• Vérifier la bonne fixation des prises et interrupteurs dans les murs et les cloisons (résistance à l’arrachage).Testez l’éclairage de chaque lampe installée, pensez à prendre une ampoule.
• Installation du tableau de répartition (dans un placard dans l’entrée en général) correcte ? présence de prise(s) sur le tableau ?

Pensez enfin à vérifier le fonctionnement des autres équipements (systèmes d’aération ou de ventilation, interphone ou visiophone, boîte à lettres, etc

Achat d’un logement neuf : que se passe-t-il en cas de problème ?

Une fois la visite terminée, le professionnel doit vous remettre l’ensemble des documents expliquant le fonctionnement du logement, l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique RT 2012 et l’ensemble des certificats de conformité du bien (gaz, électricité…).

Si vous n’avez aucune réserve à émettre, vous pouvez signer le procès-verbal de réception et récupérer les clés. Dans le cas contraire, vous notez sur le procès-verbal vos réserves en ajoutant le cas échéant des photos pour appuyer vos observations. Les derniers 5 % du prix du bien ne sont alors pas délivrés au promoteur. La somme lui parviendra une fois l’ensemble des réserves levées.

En cas de problème, vous disposez d’un délai de 30 jours, après la livraison du logement neuf, pour signaler les problèmes vous ayant échappé durant la visite. Pour appuyer vos propos vous pouvez ajouter des photos de ce que vous avez constaté.

De plus, en achetant dans l’immobilier neuf, vous disposez de trois garanties vous protégeant durant au moins dix ans :

• La première, la garantie de parfait achèvement, fonctionne la première année après réception des travaux. L’entreprise qui les a réalisés s’engage à réparer l’ensemble des désordres signalés par l’acquéreur comme un robinet qui casse, une fuite dans la salle de bains ou un radiateur qui s’effondre.
• La seconde, la garantie biennale, couvre durant deux ans l’ensemble des équipements comme la chaudière.
• Enfin, la garantie décennale, court sur dix ans et couvre l’ensemble des dommages liés au clos couvert. Par exemple, une toiture qui fuit à cause d’une infiltration d’eau.

Les points clefs à retenir :

• Munissez-vous de la notice d’achat au moment de visiter le bien pour procéder à une comparaison.
• Prenez le temps d’inspecter le bien en détail.
• En cas de problème, pas de panique ! Vous êtes assuré.

Lorsque vous achetez en logement neuf en VEFA, c’est à dire sur plan, vous devenez propriétaire d’un futur logement confortable, répondant aux dernières normes en matière de qualité de l’air et de performances acoustiques et thermiques. Néanmoins vous ne pourrez l’occuper que 12 à 18 mois après l’avoir acheté, le temps qu’il sorte de terre. Cela vous laisse le temps de réfléchir à l’aménagement de votre futur appartement et de le personnaliser comme vous le souhaitez. Voici, étape par étape, les points sur lesquels vous pouvez intervenir.

Lors de la réservation, vous pouvez changer les plans

Quand vous achetez dans le neuf, vous signez un contrat de réservation aussi appelé contrat préliminaire. Si l’immeuble, n’est pas sorti de terre vous pouvez, avec l’accord du promoteur, modifier les plans. Ce sont les TMA (travaux modificatifs acquéreurs). Il est, ainsi, possible de supprimer une cloison non porteuse pour profiter d’un living plus grand ou de modifier le sens d’ouverture d’une porte. Certaines transformations, comme la suppression d’un mur porteur ou la transformation d’une chambre en salle de bains, sont plus complexes, voire impossibles à réaliser. Plus vous anticiperez vos demandes, plus vous aurez de chances d’obtenir gain de cause.

A noter : vous pouvez faire appel à un architecte d’intérieur si vous ne vous sentez pas à l’aise avec les plans.

Au cours de la construction, certains aménagements restent possibles

Au moment où l’immeuble commence à sortir de terre, il est encore temps de demander quelques aménagements mineurs, comme l’ajout de prises électriques ou la transformation d’une baignoire en douche.

Lorsque l’immeuble est clos et couvert, vous choisissez les finitions

Lorsque l’immeuble est hors d’eau et hors d’air, vous choisissez les finitions : revêtement de sol, faïence des salles de bains. Vous devez faire votre choix dans une gamme définie, précisée lors de la signature du contrat de réservation et comprise dans le prix. Si vous souhaitez vous en affranchir dans le cas où le promoteur l’accepte, vous devrez généralement payer un supplément.

Si l’aménagement de la cuisine n’est pas compris dans les prestations, c’est le moment où vous devez vous rapprocher d’un cuisiniste ou d’un menuisier pour le faire réaliser. Il faut, en effet, compter en moyenne huit à dix semaines de délai.

Après la livraison, les derniers travaux de finition

Lorsque l’immeuble est achevé, vous allez être convié à la livraison de votre logement et en prendre possession. Vous ferez le tour du logement avec le promoteur qui vous remettra les clés. N’hésitez pas à faire des réserves écrites si vous constatez des malfaçons ou des prestations non contractuelles (erreur sur la couleur d’une peinture murale, par exemple). Une fois le logement livré vous pourrez vous lancer dans les derniers travaux de décoration (pose des rideaux, des luminaires, des tableaux…).

Les points essentiels à retenir

• Acheter un appartement sur plan, vous laisse le temps de la construction pour réfléchir aux aménagements que vous souhaitez
• Au moment de la réservation, il est souvent possible de modifier les plans
• Au cours de la construction, certains aménagements restent possibles
• Lorsque l’immeuble est clos et couvert, vous choisissez les finitions
• Après la livraison, vous mettez la dernière touche à la décoration

Lorsque vous achetez un logement neuf, le promoteur est bien souvent la première personne que vous rencontrez. Vous signez avec lui le contrat de réservation. Et vous resterez en contact avec pendant toute la durée de votre projet, jusqu’à la livraison de votre logement. Interlocuteur privilégié, il connait parfaitement les programmes qu’il conçoit et commercialise. N’hésitez pas à lui poser toutes les questions souhaitées :  sur l’emplacement du logement, sur les matériaux utilisés ou encore sur la distribution des pièces.

Le promoteur immobilier, un véritable « couteau suisse »

Polyvalent, le promoteur immobilier gère l’ensemble d’une opération immobilière neuve : achat du terrain, étude de marché, formalités administratives, conception des plans, construction proprement dite, enfin, et commercialisation des appartements ou des maisons.

Le promoteur immobilier, un maitre d’ouvrage

Considéré comme maitre d’ouvrage délégué, le promoteur prend la responsabilité de l’ensemble du projet de construction. Il doit souscrire certaines assurances obligatoires comme la garantie financière d’achèvement ou de remboursement, la garantie décennale…

Le promoteur immobilier, comment le choisir ?

N’hésitez pas à faire jouer le « bouche à oreilles ». Vous pouvez aussi vous rendre dans les salons immobiliers (ils ont généralement lieu au printemps et à l’automne) pour rencontrer le maximum de professionnels. Avant de vous engager avec un promoteur, demandez les références d’une résidence qu’il a réalisée et visitez l’appartement témoin s’il y en a un.

Certains promoteurs fournissent aussi des dispositifs en plus qui sécurisent l’acte d’achat immobilier comme le Groupe Arcade Vyv avec la garantie 3R.

A noter : choisir un promoteur expérimenté adossé à un grand groupe c’est l’assurance de réussir votre achat dans le neuf.

Les points essentiels à retenir

• Lorsque vous achetez dans le neuf, le promoteur est votre interlocuteur privilégié
• Il gère l’intégralité d’une l’opération de construction : du choix du terrain à la livraison des logements.
• Maître d’ouvrage délégué, il assume la responsabilité du projet.
• Pour vous assurer du sérieux d’un promoteur, demandez à visiter un programme qu’il a achevé.

Vous êtes prêt à vous lancer dans un achat immobilier ? Pour cibler au plus juste votre recherche et gagner du temps, vous devez commencer par déterminer votre capacité d’emprunt. On parle aussi de capacité d’acquisition. De quoi s’agit-il ? La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement d’un crédit. En additionnant votre capacité d’emprunt à votre éventuel apport personnel, vous pouvez définir le prix du bien à cibler.

Calcul de la capacité d’emprunt : commencez par déterminer votre apport personnel

Même si les banques acceptent de vous financer sans apport personnel, mieux vaut avoir un peu d’argent de côté avant de vous lancer dans votre projet immobilier. Si vous avez entre 10 et 20 % d’apport, vous serez en position de force pour négocier un excellent taux d’intérêt.

Votre apport personnel est constitué de vos économies (contrat d’assurance-vie, donation…). N’oubliez pas, si vous en avez, que votre épargne salariale peut être débloquée à tous moments sans frais ni pénalités pour l’achat d’une résidence principale.

Calcul de capacité d’emprunt : faites la somme de vos revenus annuel

Pour déterminer vos revenus annuels, vous devez tenir compte de vos salaires nets ainsi que des éventuels bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC) perçus. Vos autres revenus, comme des pensions de retraite, des loyers ou des rentes viagères doivent également être intégrés dans ce calcul.

À noter

Il n’est généralement pas tenu compte des pensions alimentaires, allocations familiales, prime exceptionnelle ou revenus de valeurs mobilières…

Calcul de capacité d’emprunt : déduisez vos charges

Une fois que vous avez une idée précise de vos revenus, il reste maintenant à évaluer vos dépenses courantes : impôts, pension alimentaires que vous devez verser, éventuels crédit à la consommation…. Ne déduisez pas votre loyer actuel puisque vous ne le payerez plus. En revanche, tenez-compte de vos nouvelles charges en tant que propriétaire : la taxe foncière, par exemple.

Calcul de capacité d’emprunt : votre taux d’endettement doit être limité à 33 %

Une fois ces étapes effectuées, vous avez votre revenu net annuel. En France, les banques estiment que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus nets (ce taux peut monter jusqu’à 35 %, voire 40 % pour les emprunteurs ayant des revenus très importants). Pour obtenir votre capacité d’emprunt, il suffit de diviser votre revenu net annuel par 12 et de le multiplier par 33%. Vous connaitrez le montant maximal de votre mensualité.

À noter

Pour évaluer votre capacité d’emprunt, la banque va aussi tenir compte de votre « reste à vivre ». De quoi s’agit-il ? Le reste à vivre correspond à la somme qu’il vous reste une fois l’ensemble de vos charges payées. Il varie suivant les banques : autour de 400 à 500 € pour un célibataire et de 1000 € pour un couple.

Des simulateurs en ligne peuvent vous aider à optimiser votre capacité d’emprunt.

Evaluez correctement votre budget immobilier

Vous avez obtenu le budget que vous pourrez consacrer à votre projet immobilier ? N’oubliez pas d’y intégrer toutes les dépenses auxquelles vous allez faire face en plus du prix du bien : les frais de notaire autour de 3% dans le neuf… Vous éviterez bien des déceptions !

Les points clefs à retenir :

• Faites le point sur vos revenus et charges
• Prenez en compte un taux d’endettement à 33% maximum.
• La banque va aussi tenir de votre « reste à vivre », c’est-à-dire ce qu’il vous reste une fois que vous avez payé l’ensemble de vos charges.
• Frais de notaire, travaux de décoration… : pour éviter les déceptions évaluez au plus juste votre budget immobilier.