Je deviens propriétaire : quelles dépenses intégrer à mon budget ?

Fiscalité, charges de copropriété, travaux : en devenant propriétaire, de nouveaux frais liés au logement sont à prendre en compte. Il est important de comptabiliser ces sommes dans son budget d’acquisition avant de se lancer.

Les frais liés au bien

Avant d’emprunter pour acheter il est important de bien préparer son budget. En plus du prix du logement et des frais de notaire, l’acquéreur doit se préparer à rembourser tous les mois son prêt immobilier. Un coût auquel il faut ajouter celui des charges personnelles du bien (eau, électricité, connexion Internet…). Enfin, si le particulier achète dans l’ancien, il est préférable de mettre de côté un peu d’argent pour réaliser des travaux d’embellissement et d’aménagement du bien. Pour un « relooking » prenant en compte la pose de papier peint ou d’un revêtement de sol et la peinture, il faut compter entre 250 €/m² et 280 €/m² TTC en moyenne.

Les frais liés à la copropriété

À l’ensemble de ces frais s’ajoutent les charges de l’immeuble. Il y a deux grands postes de dépenses. Le premier regroupe les charges courantes qui correspondent aux dépenses engagées tous les ans pour faire fonctionner l’immeuble comme les honoraires du syndic, le nettoyage des parties communes ou encore les frais d’enlèvement des ordures ménagères. Le second comprend les charges exceptionnelles liées au fonctionnement des équipements du bâtiment ou des services qui y sont associés. Dans cette grande famille, on retrouve l’ensemble des services de maintenance (ascenseur, interphone, chauffage) ou encore les frais liés aux gros travaux (ravalement de façade, transformation des combles…).  Les acquéreurs qui s’orientent vers l’immobilier ancien doivent prévoir quelques milliers d’euros pour les travaux de rénovation énergétique si le bien dispose d’une étiquette énergie basse (F ou G).

Les frais liés à la fiscalité

Dans son budget, un acheteur doit penser au poids de la fiscalité des années à venir. En 2022, 20% des foyers doivent encore payer la taxe d’habitation, même s’ils bénéficieront d’une réduction de 65% de cette dernière avant une exonération totale, pour tous les Français, en 2023. Les propriétaires doivent aussi s’acquitter de la taxe foncière, dont le montant progresse un peu partout sur le territoire. Les particuliers qui achètent dans l’immobilier neuf ou font construire leur maison sont, en fonction de la commune, exonérés pendant 2 ans de taxe foncière. Enfin, les propriétaires dont le patrimoine immobilier dépasse les 1,3 million d’euros au premier janvier de l’année en cours, sont redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Points clés :

  • Les propriétaires doivent s’acquitter de la taxe foncière.
  • En plus des charges courantes, un propriétaire est redevable des charges liées à l’immeuble.
  • S’il ne paie plus de loyer, un propriétaire doit tout de même s’acquitter de ses mensualités de remboursement.

Comment profiter de sa terrasse ou de son balcon toute l’année ?

S’il est aisé de profiter de sa terrasse ou de son balcon dès le retour des beaux jours, l’envie d’être dehors se fait moins sentir lorsque la température baisse ou que le ciel est moins clément. Pourtant, il existe des astuces et autres aménagements pour profiter de son espace extérieur été comme hiver. Du store banne à la pergola bioclimatique en passant par le brasero mexicain et les bons luminaires, il existe de nombreuses solutions.

Pensez à vérifier le règlement de la copropriété

Avant toute installation, prenez le temps de relire votre règlement de copropriété. Ce dernier fixe les droits et devoirs de chaque habitant de l’immeuble. Il n’est pas impossible qu’il soit interdit d’installer du mobilier ou tout autre élément sur la terrasse ou le balcon pour des raisons de sécurité (chute d’objets) ou pour des raisons esthétiques. Si c’est le cas, sachez que vous pouvez toujours faire modifier le règlement de la copropriété en en faisant la demande lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Pour ce faire, il vous faudra inscrire cette question à l’ordre du jour. La modification ne sera validée qu’à l’issue d’un vote à la double majorité concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Pensez ensuite à consulter votre syndic pour savoir si une réglementation locale (arrêté municipal, préfectoral…) ne vous interdit pas la pose de ce type d’installation.

Une fois ces procédures exécutées, préparez le terrain de votre terrasse pour l’été en installant, par exemple, des stores banne adaptés en toile anti-UV. Vous éviterez ainsi le coup de chaud en terrasse. Les modèles mobiles de 1 à 1,2 mètre coûtent près de 250 à 400 euros. Pour un store banne brise soleil, il faudra débourser entre 300 et 550 euros. Si vous possédez une maison, il vaut mieux privilégier la pose d’une pergola bioclimatique. Cette petite construction de jardin sur poutre est entièrement étanche et constituée de lames orientables en aluminium pour régler le taux d’ensoleillement. Le prix avoisine les 450 euros le mètre carré. Les pergolas peuvent également être installées en appartement à condition d’avoir une terrasse assez grande. Il faudra néanmoins soumettre à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble ce type d’équipement. Un tel aménagement entre dans la catégorie de travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble (selon la loi du 10 juillet 1965) et nécessite une autorisation.

Adaptez vos extérieurs à l’hiver

Pour ne pas avoir froid en hiver, pensez à l’installation d’un brasero mexicain. Cet élégant chauffage d’appoint vous permettra de profiter de votre terrasse en hiver. Pensez en amont à vérifier votre contrat d’assurance habitation, notamment les clauses sur la garantie d’incendie. Optez également pour un brasero qui fonctionne à l’éthanol pour éviter les odeurs et fumées désagréables pour le voisinage. De très bons produits de ce type se trouvent en magasin pour 125 euros.

Vous pouvez également créer une ambiance cosy en installant des poufs, sofa, canapé ou fauteuil selon la place dont vous disposez. Ajoutez également quelques plaids. Pour rappel, il est interdit de battre ou de secouer des draperies ou étoffes dans les cours et courettes ou dans les voies ouvertes ou non à la circulation.

Enfin, investissez dans des multiprises afin d’installer en extérieur un éclairage à la fois chaleureux et suffisant pour les longues soirées d’hiver. Prenez soin de ne pas prendre de luminaires trop forts pour ne pas aveugler le voisinage.

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Les points à retenir : 

  • Avant toute installation, consultez le règlement de copropriété.
  • En hiver, préférez un brasero mexicain fonctionnant à l’éthanol.
  • Placez des luminaires pour profiter de votre extérieur sans qu’ils n’aveuglent le voisinage.

 

Comment créer un potager sur sa terrasse ou son balcon ?

Avoir son potager sur sa terrasse ou son balcon devient un phénomène de mode de plus en plus important en ville. Cette tendance concerne les propriétaires de grands et petits espaces extérieurs à condition d’adapter son futur jardin à l’espace que l’on possède. Des techniques de jardinage permettent aujourd’hui de cultiver quelques plantes aromatiques voire quelques légumes très facilement. De quoi gagner en autonomie alimentaire tout en consommant local.

Créer son potager : les règles à suivre

Avant même de vous rendre chez Truffaut ou Jardiland, plongez-vous dans votre règlement de copropriété. Ce dernier vous est fourni au moment de l’achat et de la location d’un bien immobilier. Il reprend l’ensemble des droits et devoirs de chaque copropriétaire. Or, dans certains immeubles, l’installation de jardinières et pots de fleurs sur les terrasses, fenêtres et balcons est interdite pour des raisons de sécurité (chute d’objets), mais aussi pour éviter les dégradations esthétiques et matérielles que les plantes peuvent causer aux façades de l’immeuble.

Si la copropriété vous interdit de créer votre potager vous pouvez toujours demander une modification du règlement en inscrivant cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Le vote concernera l’usage des parties communes. Pour qu’il soit validé, il faudra obtenir la double majorité concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Pensez ensuite à consulter votre syndic pour savoir si une réglementation locale (arrêté municipal, préfectoral…) ne vous interdit pas la pose de ce type d’installation.

Entretenir son jardin

Une fois ces vérifications réalisées, ayez à l’esprit que le type de plantes et la nature de votre potager vont essentiellement dépendre de l’espace que vous pourrez lui accorder et de l’orientation de l’immeuble. Pour se développer, vos plantes ont besoin d’un espace ensoleillé sans qu’il n’y ait trop de vent. Sur un rebord de fenêtre, par exemple, l’idéal est de privilégier des jardinières solidement installées et d’y cultiver des plantes aromatiques comme du thym ou des plantes médicinales telle la camomille pour aider à dormir. Vérifiez que les pots sont bien fixés afin d’éviter tout risque de chute et évitez que les eaux d’arrosage ne s’écoulent le long de la façade, dans la rue ou sur les balcons en contrebas.

Si vous possédez un balcon filant, privilégiez l’installation de jardinières hautes et étroites. Vous pourrez ainsi cultiver de la tomate ou de plantes aromatiques vivaces comme l’estragon. Pour les espaces extérieurs plus grands, préférez la culture en pot, de préférence en terre cuite. Une cour ou une petite terrasse, est propice à l’aménagement de carrés potagers en bois ou à réaliser à partir de larges bacs en tissu géotextile. Là, vous cultiverez des aromatiques annuelles comme la coriandre mais également la pensée, une fleur comestible à cuisiner en salades.

Pour de véritables légumes, il vous faudra des pots plus profonds, de plus d’un litre, afin d’obtenir des aubergines, des navets ou encore des courges. Moins les pots sont profonds et plus il est nécessaire d’arroser les plantes. Si vous débutez, n’hésitez pas à acheter des kits de jardinage avec l’ensemble des outils nécessaires et les premières graines à planter. Les entrées de gamme des kits de petit outillage coûtent une quinzaine d’euros et les sets de graines cultivables se vendent autour des 10 euros au minimum.

Les points à retenir : 

  • Consultez le règlement de copropriété.
  • L’espace extérieur disponible va déterminer le type de plantes que vous pourrez cultiver.
  • N’oubliez pas de prendre en compte la luminosité si vous êtes en ville.

Quel est le moyen de chauffage le plus efficace pour mon logement ?

Choisir son système de chauffage dépend de son logement. De la superficie à la qualité de l’isolation, ces facteurs déterminent s’il est préférable d’opter pour de l’électricité ou une pompe à chaleur. Sans oublier l’impact financier, le prix du gaz étant en forte augmentation ces dernières années. Les particuliers peuvent toutefois se tourner vers les labels dans le neuf pour être sûr que le système en place est le plus performant et le plus adapté à leur futur logement.

À chaque logement son système de chauffe

Pour profiter d’un confort thermique optimal dans son logement, encore faut-il adapter son système de chauffe au bien occupé. Certaines technologies sont plus adaptées que d’autres en matière de superficie ou de localisation du bien. Le chauffage électrique est peu coûteux à l’achat malgré des hausses de prix régulières ces dernières années (+4% sur les tarifs réglementés de l’électricité au 1er février 2022). Toutefois, il n’est efficace et économique que pour les petites superficies (studio ou petit T2), de préférence déjà bien isolées. Dans le cas contraire, les radiateurs ou convecteurs employés risquent d’être poussés au maximum pour chauffer la pièce sans grand succès ce qui va engendrer une augmentation et de la facture énergétique.

Le chauffage à partir d’une chaudière bois ou d’un poêle à bois granulés est lui très efficace pour tous types de logements et très économique, notamment pour la deuxième option. Les granulés résistent à la tension actuelle sur les marchés du bois. Selon les données de Propellet, l’association nationale des professionnels du chauffage au granulé de bois, la production nationale de pellets est passée de 50.000 tonnes en 2005 à 1,7 million de tonnes en 2020. Elle devrait même approcher les 3 millions de tonnes à l’horizon de 2023. Un matériau que la France n’importe pas, ce qui limite le risque de pénurie.

Le chauffage solaire, lui, s’il est plus écologique s’avère utile uniquement dans les régions très ensoleillées. Rappelons également que le coût d’achat est souvent élevé (20.000 euros pour une maison de 100 mètres carrés) et qu’il ne couvre que 20 à 50% des besoins. Il est donc nécessaire de l’accompagner d’un autre système pour les jours de faible ensoleillement ou durant la nuit. Un problème que connaissent également les pompes à chaleur dites « aérodynamiques ». Ces derniers récupèrent la chaleur dans l’air et sont donc soumis aux variations de température. Il faut les coupler avec un autre système d’appoint, contrairement aux pompe à chaleur géothermiques. Très efficaces, elles sont recommandées pour les logements dont les besoins en chauffage sont importants. Attention, le prix d’achat peut dépasser les 25.000 euros.

Des caractéristiques spécifiques

Le chauffage au fioul, lui, est en perte de vitesse. Dès le 1er juillet 2022, il sera interdit en France sauf en cas d’impossibilité d’user d’autres sources d’énergie. Les prix du fioul sont particulièrement fluctuants, orientés à la hausse, notamment en cas de conflits entre Etats. Le 2 mars 2022, selon les données de Fioulreduc, le prix moyen du fioul domestique en France était de 1.277 euros pour 1000 litres soit une hausse de 11% par rapport au 23 février 2022. Toutefois, en matière de confort, le fioul permet d’obtenir une température homogène dans toutes les pièces de la maison, sans assécher l’air ambiant.

Les prix du gaz restent stables grâce à l’intervention du gouvernement qui, à l’automne dernier, a instauré un blocage des tarifs, si les stock de gaz sont assez conséquents pour passer la fin de l’hiver, des problèmes d’approvisionnement pourraient voir le jour dès l’hiver prochain.

 

Chauffer sans se ruiner

Pour éviter de trop dépenser, les particuliers doivent avoir à l’esprit quelques bons gestes. Tout d’abord, éviter de chauffer le bien en journée s’ils ne sont pas présents. L’idéal est encore d’opter pour un système de chauffage domotique pour programmer la montée en puissance de ses radiateurs quelques heures avant d’arriver à la maison. Les fournisseurs d’énergie délivrent de nombreux conseils et outils pour surveiller sa consommation depuis son smartphone et ainsi optimiser sa consommation.

Dans le neuf, les labels comme le label Bepos, RT 2012, RE 2020 ou encore NF Habitat HQE assure à l’acquéreur qu’il profite d’un logement bien isolé et dont le système de chauffe a été pensé en fonction de matériaux utilisés pour la construction de son appartement. Enfin, dans l’ancien, les particuliers peuvent s’appuyer sur les aides à la rénovation énergétique pour financer une partie des travaux nécessaires au changement de leur système de chauffage comme MaPrimeRenov’, les primes énergies ou l’ensemble des aides proposées par les collectivités territoriales. Pour se repérer, ils peuvent consulter le site France Renov’, nouveau guichet unique pour des aides à la rénovation énergétique.

 

 

Points-clés à retenir

  • À chaque typologie de logement correspond un système de chauffage idéal.
  • Certains systèmes, comme le bois, sont très économiques.
  • Dans le neuf, les labels sont là pour guider l’acquéreur.

Achat dans le neuf, bien gérer la vente de votre ancien logement

Vendre en vue de faire une nouvelle acquisition dans le neuf nécessite de respecter les délais et obligations des deux opérations. Vendre avant d’acheter vous permet de maîtriser votre budget. Mais une location temporaire peut être à envisager, qui est également à budgéter. Il en va de même si vous tentez de synchroniser les deux opérations. Si vous achetez avant de vendre, l’évolution du marché immobilier est notamment un facteur de risque. Le budget est à établir avec soin.

Vendre avant d’acheter un logement neuf

Être propriétaire de son logement présente de nombreux avantages. Cela permet notamment de se constituer un apport intéressant en vue d’acquérir un nouveau bien plus grand, ou mieux placé. Il peut ainsi être nécessaire de louer un logement en attendant de trouver le bien neuf idéal, et de le voir construire.

Cette solution intermédiaire a un coût. Son avantage, cependant, est de vous donner le temps de dénicher le logement qui vous convient. Il est en effet essentiel que ce dernier corresponde à vos attentes en termes d’accessibilité, de qualité de vie, de sécurité comme de performances énergétiques. Les critères de choix sont en effet nombreux !

Réaliser les deux opérations en même temps

Tenter de faire coïncider les opérations de vente et d’acquisition nécessite de réaliser la première opération tout en respectant également les délais qu’impose l’acquisition dans le neuf. Pour réduire le temps de location intermédiaire, vous pouvez ainsi négocier un allongement du compromis de vente de la première opération. Dans le cas d’une promesse de vente, un acte authentique est notamment nécessaire au-delà de 18 mois.

À l’inverse, vendre rapidement peut, vous aider à commencer à acquitter les paiements prévus dans l’échéancier de la Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement). Mais cela peut inciter à faire des sacrifices sur le prix du bien cédé, au risque de compromettre votre budget. Pour tenir votre calendrier, gardez enfin en tête les clauses suspensives du compromis de vente, comme l’obtention du crédit par l’acheteur. Il est ainsi utile de faire rédiger l’avant-contrat par un notaire.

Faire un achat coup de cœur avant de vendre

Si vous avez un coup de cœur pour l’un des derniers appartements d’un programme immobilier, vous pouvez en effet avoir envie de l’acheter avant d’avoir revendu votre logement. La détention concomitante des deux biens a un coût qui est à bien estimer. Prévoyez notamment que l’évolution du marché immobilier peut influer sur la valeur de votre logement actuel. Mieux vaut se montrer réaliste dans son estimation. Un crédit-relais peut vous aider à boucler votre budget en attendant de revendre votre logement.

 

Votre check-list des coûts annexes :

  • Les déménagements.
  • Les travaux de remise en état de votre logement.
  • La personnalisation éventuelle des aménagements et la décoration de votre bien neuf.
  • La fourniture en énergie et les frais de connexion Internet.

Les points clefs à retenir :

  • Vendre votre logement avant d’en racheter un nouveau a un coût mais cela vous donne de la visibilité sur votre budget.
  • Acheter et vendre en même temps nécessite de la rigueur en termes de négociation et de délais.
  • Faire un achat coup de cœur en restant propriétaire de son logement peut nécessiter la souscription d’un crédit-relais.

Comment renégocier le prix d’un bien après signature

Le prix indiqué sur le contrat de réservation n’est pas toujours celui affiché sur le contrat de vente finale. Il vous est encore possible de négocier à la baisse le montant de votre futur bien immobilier à condition de faire valoir de bons arguments. Le promoteur peut, lui aussi, augmenter le montant du prix du logement durant ce délai.

Qu’est-ce qu’un contrat de réservation ?

Le contrat de réservation est la première étape vers l’accession à la propriété. Cet avant-contrat vous permet de réserver un logement neuf lors d’un achat sur plan ou en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement). Au moment de la signature, vous versez au promoteur un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix total du bien immobilier.

Vous disposez alors d’un délai de rétractation de 10 jours, durant lequel il vous est permis d’annuler la vente et d’être remboursé intégralement par le professionnel. A cet instant il peut être intéressant de tenter de négocier à la baisse le prix du bien immobilier.

Un promoteur a besoin de 30 à 50% de réservations pour pouvoir lancer la construction de son programme de logements neufs. Si vous faites partie de ses premiers clients du promoteur, vous êtes donc en position de force pour faire baisser le prix de vente.

Le contrat doit également tenir compte de l’ensemble des engagements complémentaires du promoteur. Si ces derniers ne sont pas inscrits, ils pourraient ne jamais être réalisés et coûter plus chers que prévu. Vous n’aurez alors aucun moyen légal pour faire valoir vos droits.

Comment renégocier le prix ?

Les travaux de modifications acquéreurs constituent un autre levier de négociation sur le prix d’un bien. Selon l’avancement des travaux, plusieurs éléments peuvent être modifiés par rapport au plan d’origine du bien immobilier, sous réserve de respecter la réglementation en vigueur et la procédure de construction du professionnel.

Le fait de retirer des cloisons ou de refuser certains aménagements peut faire reculer le prix du bien. Tout comme le choix de l’option « prêt à décorer », proposée par certains promoteurs. C’est alors à vous de réaliser le revêtement des sols, la peinture et autres finitions dans le logement neuf. Le bien immobilier est alors vendu moins cher car non achevé par le promoteur.

Enfin, vous pouvez miser sur les queues de programme. Cette appellation désigne les quelques appartements encore invendus d’un programme immobilier. Les promoteurs consentent généralement à réduire le prix de vente de ces invendus. La réduction peut aller jusqu’à 10%. Toutefois, ces logements sont souvent les moins intéressants de l’opération (peu ensoleillés, disposition des pièces malhabiles…).

 

Le promoteur peut modifier le prix

Une fois le prix arrêté et le contrat de réservation signé, il y a peu de chance qu’il soit par la suite modifié. Il peut y avoir une différence entre le prix indiqué en contrat de réservation et celui pour la vente finale, mais cette différence doit être inférieure à 5% du prix prévisionnel. Si c’est plus, vous pouvez vous retirer de la vente et exiger le remboursement de votre dépôt de garantie.

Des clauses suspensives encadrent la vente et vous protègent en cas de problème. Si par exemple le contrat contient une clause de révision, cette dernière ne peut excéder 70% de la variation de l’indice national du bâtiment (publié mensuellement au Journal officiel) entre la date de signature du contrat de réservation et celle du contrat de vente définitif.

Les points clefs à retenir :

  • Le prix indiqué dans le contrat de réservation n’est pas définitif.
  • Vous pouvez négocier à la baisse le prix du bien avant la signature du contrat de vente finale.
  • Soyez vigilent car le promoteur peut également augmenter le prix du bien dans une certaine limite.

Comment se rétracter suite à l’achat d’un logement neuf ?

La loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours, à la suite de la signature d’un contrat de vente en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Si ce délai n’est pas respecté, en théorie, l’acheteur ne peut plus annuler la vente. Cependant, certaines situations permettent d’annuler la vente sans que l’acheteur n’ait à payer de frais supplémentaires.

Vous avez un délai de 10 jours maximum pour annuler la vente

Vous venez de signer votre contrat de réservation et souhaitez revenir en arrière ? C’est possible. En effet, le contrat de réservation ne devient définitif qu’à l’expiration d’un délai de rétractation de 10 jours.  Durant cette période, vous pouvez à tout moment annuler la vente. Il vous suffit d’envoyer une lettre recommandée à votre promoteur, avec accusé de réception contre un récépissé écrit. Précisez la raison de la résiliation du contrat et demandez à récupérer votre dépôt de garantie.

Ainsi, si au moment de la signature, vous versez au promoteur un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix total du bien immobilier, cette somme n’est pas perdue. Le professionnel dispose alors de 3 mois suite au courrier pour vous rembourser. En cas de désaccord, le bon réflexe reste de contacter l’Association départementale d’information sur le logement (Adil) pour connaître les voies de recours. Une fois le délai de rétractation écoulé vous ne pourrez pas récupérer votre argent sauf dans quelques cas spécifiques.

Certaines situations vous permettent de vous rétracter en cours de projet

Tout contrat de réservation prévoit des conditions suspensives à la vente. Ces dernières sont là pour vous protéger et permettre l’arrêt de la transaction si un événement venait à se produire. La condition la plus fréquente est celle qui prévoit que la vente ne peut se réaliser que si vous obtenez un prêt immobilier pour financer votre achat. En effet si la banque refuse votre emprunt, la vente s’annule automatiquement. Dans ce cas vous devrez le signaler à votre promoteur par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, tout en réunissant l’ensemble des preuves justifiant votre décision, comme la copie de la lettre de refus de votre banque de vous donner ledit crédit.

Autre condition suspensive, celle liée à l’obtention, par le promoteur, d’un certificat d’urbanisme pour lancer les travaux. Au moment de la signature de l’acte de vente finale, si vous remarquez une différence supérieure à 5% du prix indiqué par rapport à celui signifié dans le contrat de réservation, vous êtes en droit d’annuler la vente. Précisons que le prix de réservation est délivré à titre indicatif. Ainsi il n’est pas rare qu’il diffère légèrement du prix de vente final. C’est également le cas si la valeur estimée du bien est inférieure d’au moins 10% à celle indiquée dans le contrat de réservation. Vous pourrez, là aussi, vous retirer de la vente.

Les points clefs à retenir :

  • L’acquéreur dispose de 10 jours après la signature du contrat pour se rétracter.
  • S’il respecte ce délai, les sommes avancées lui sont remboursées dans les 3 mois.
  • Quelques situations exceptionnelles autorisent l’acheteur à annuler la vente sans frais supplémentaires.

Logement neuf : a-t-on le droit d’émettre des réserves sur les parties communes ?

A réception de votre logement neuf, vous constatez des malfaçons dans les parties communes de votre immeuble. Il est important de bien les noter. Il vous revient ensuite de faire remonter vos réserves lors de la première assemblée générale de l’immeuble. Et c’est au syndicat de copropriété provisoire de réaliser l’état des lieux et de signer le procès-verbal de livraison.

Qui lèvent les réserves dans les parties communes ?

La visite de réception de votre logement neuf arrive enfin. Vous êtes prêt à inspecter dans les moindre détails votre futur appartement. Commencez en examinant avec minutie les parties communes de l’immeuble. Le mieux est d’arriver en avance et de tout contrôler, de l’interphone au digicode en passant par les escaliers, la boîte aux lettres ou encore les portes du garage. Tout doit être conforme au contrat de vente. Si vous remarquez des malfaçons, notez-les et conservez-les.

Contrairement à votre futur chez vous, c’est au syndicat de copropriétaires provisoire de lever ou non les réserves dans les parties communes. Ce dernier est désigné :

  • Soit à travers le règlement de copropriété, rédigé par le promoteur.
  • Soit via un accord entre les parties, c’est-à-dire entre le promoteur et les copropriétaires.
  • Soit à travers une délégation de pouvoir de l’ensemble des copropriétaires au promoteur. Le professionnel est alors libre de sélectionner le syndic de son choix

Quel que soit la solution choisie, le mandat du syndicat de copropriété provisoire ne dure qu’un 1 an renouvelable.

Avant que le syndic ne procès à l’inspection des parties communes, lors de la première Assemblée générale, votez le recours à un assistant technique ou à un bureau d’études spécialisé pour appuyer le syndic dans sa mission de contrôle. Les équipements présents dans les parties communes sont de plus en plus complexes et nécessitent de solides connaissances techniques et juridiques.

L’ensemble des réserves doit figurer dans le procès-verbal de réception. Il est donc indispensable d’être présent afin de faire remonter vos remarques et questionnements sur des malfaçons éventuelles. Une fois le procès-verbal signé, le syndic l’envoie au promoteur pour que celui-ci procède aux travaux nécessaires à la mise aux normes de l’immeuble, en faisant jouer la garantie de parfait achèvement auprès des entreprises de construction.

Le procès-verbal de livraison, incontournable

Le professionnel dispose d’un an, à compter de la réception du procès-verbal, pour réaliser les travaux nécessaires. Si rien n’est fait, votre syndic est en droit de mettre en demeure le promoteur pour qu’il lève les réserves.

Suivez de près le processus car les travaux doivent démarrer dans l’année. Dans le cas contraire, le promoteur ne vous doit plus la garantie de parfait achèvement ? Cela peut alors compliquer la mise aux normes des parties communes. Non seulement vous ne pouvez plus contraindre les constructeurs de reprendre les travaux, mais ces derniers sont également en droit de vous les facturer.

Il est donc important pour le syndic d’échanger régulièrement par lettre recommandée avec accusé réception avec le professionnel. Si celui-ci ne répond pas ou n’exécute pas tous les travaux, alors il faut lancer une assignation en justice avant la fin de la première année de livraison de l’immeuble. Car à compter du 366ème jour de livraison, seules les garanties biennales et décennales peuvent être activées. L’idéal est de s’y préparer au moins 5 mois avant l’échéance de la garantie de parfait achèvement.

La décision d’assigner en justice le promoteur se prend en Assemblée générale. Pour être valide, elle doit avoir le soutien de la majorité des voix exprimées des copropriétaires. Le plus souvent, le simple fait d’engager une procédure judiciaire incite les entrepreneurs à reprendre les travaux surtout s’il s’agit de malfaçons mineures. Dans le cas contraire, le combat risque d’être long, mais débouche la plupart du temps sur la reprise des malfaçons et sur une indemnisation financière pour la copropriété.

 

Les points clefs à retenir :

  • C’est au syndicat de copropriété de faire l’état des lieux des parties communes.
  • L’ensemble des réserves doivent être notées dans le PV de livraison.
  • Si le promoteur ne fait pas les travaux dans l’année, la copropriété peut l’assigner en justice.

Tout savoir sur le dépôt de garantie dans l’immobilier neuf

Le dépôt de garantie dans l’immobilier neuf vous permet de réserver un bien immobilier au sein d’un programme. En cas de désistement de votre part, le remboursement des sommes engagées est possible sous certaines conditions.

Désistement : le remboursement dépend du moment

Vous avez trouvé le logement neuf de vos rêves et êtes prêt à vous engager. Au moment de signer le contrat de réservation de votre futur bien, le promoteur vous demande un dépôt de garantie dont le montant ne peut être supérieur à 5% du prix total de la propriété. Lorsque le contrat définitif de vente doit être signé dans les 2 ans, le dépôt de garantie n’excède pas les 2% du prix du bien. Si la vente finale est prévue à un horizon supérieur à deux ans, vous en êtes dispensé.

Le dépôt de garantie n’est pas directement prélevé par le promoteur sur votre compte. La somme est versée sur un compte à votre nom chez le notaire ou dans une banque pendant toute la durée de la promesse de vente ou du compromis de vente. Après signature, vous disposez d’un droit de rétraction de 10 jours. Si vous l’exercez, la somme est immédiatement rendue par le promoteur. Dans le cas contraire, il la conserve.

Quelques exceptions sont possibles

Dans certaines situations exceptionnelles, le professionnel peut être amené à vous rembourser votre dépôt de garantie après écoulement du délai de rétractation. C’est le cas, par exemple, si le prêt censé financer le bien immobilier n’a pas été obtenu ou si le prix de vente est supérieur de plus de 5% au prix prévisionnel indiqué ou inférieur de plus de 10%.

Vous récupérez également le montant du dépôt de garantie lorsque le bien immobilier a subi des modifications trop importantes au regard de ce qui avait été convenu dans le contrat de réservation ou qu’un des équipements collectifs n’est pas réalisé. Il est également possible de le récupérer si l‘acte de vente définitif n’est pas signé dans les délais.

Enfin, la somme vous est restituée si la qualité du logement est en dessous de celle prévue et entraîne une diminution de la valeur du bien. Vous pouvez prétendre au remboursement de votre dépôt de garantie si les événements décrits sur la clause résolutoire du contrat de réservation ne se sont pas encore déclenchés.

Remboursement du dépôt de garantie : la marche à suivre

La procédure de remboursement est très simple. Il vous suffit d’envoyer une lettre recommandée à votre promoteur, avec accusé de réception. Précisez la raison de la résiliation du contrat (clause résolutoire ou délai de rétractation) et demandez à récupérer votre dépôt de garantie. Si la résiliation du contrat se fait en vertu de la clause résolutoire, réunissez l’ensemble des preuves justifiant votre décision, comme la copie de la lettre de refus de votre banque de vous donner un crédit immobilier.

Les points clefs à retenir :

  • Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours après signature du contrat de réservation pour vous rétracter.
  • Votre dépôt de garantie est alors automatiquement remboursé.
  • Passé ce délai, seules quelques situations exceptionnelles peuvent vous permettre de récupérer votre argent.

Logements neufs et logements anciens : quelles protections en cas de défauts ?

Si dans l’ancien les logements présentant un défaut sont beaucoup moins chers, les propriétaires n’ont aucune assurance leur permettant de remettre le bien en l’état. Il faut puiser dans son épargne personnelle. Au contraire, dans l’immobilier neuf, l’acheteur est protégé par des assurances en tous genre à chaque étape de son parcours d’acquisition.

Achat immobilier : des décotes dans l’ancien

L’avantage de l’ancien est la mise à disposition, au moment de l’achat d’un logement, d’un dossier de diagnostic technique. Ce dernier vous permet de faire le point sur l’état général du bien immobilier: installation électrique, gaz, superficie, présence de plomb, d’amiante, de thermites et des informations sur les risques naturels et technologiques. Le diagnostic de performance énergétique vous informe également de l’isolation thermique et sonore du bien.

De plus, vous pouvez voir à quoi ressemble concrètement le logement. Généralement les biens anciens vendus avec défauts subissent une décote sur le prix pouvant aller jusqu’à 20%.

Même si le bien convoité ne présente aucun « gros » défaut, il n’est pas rare au moment d’acheter dans le parc existant, de prévoir une petite enveloppe pour d’éventuels travaux de modification de la propriété (abattre une cloison, réfection de la toiture, changement de la chaudière, isolation des combles, remise aux normes de l’électricité…).

Vous constatez des défauts graves après avoir acheté ? Si vous parvenez à démonter que ces derniers vous ont été dissimulés, vous avez 2 ans pour agir, et demander une diminution du prix de vente, voire une annulation de la transaction devant le Tribunal de Grande Instance pour vices cachés.

Immobilier neuf : une protection à tous les instants

Dans l’immobilier neuf, si vous ne voyez pas au moment de l’achat votre futur logement, vous profitez de plus de sécurité à chaque étape de votre parcours immobilier. Par exemple, lorsqu’un programme immobilier est commercialisé, il peut rester des logements présentant quelques défauts (exposition nord, répartition des espaces singuliers…). Ces biens, appelés queues de programme, sont vendus avec une décote sur le prix d’achat pouvant aller de 5 à 10%.

Au moment de signer le contrat de réservation, vous délivrez au promoteur un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix du bien. Ce dernier vous est automatiquement remis si vous changez de décision dans les 10 jours, où si vous n’obtenez finalement pas de prêt de la banque. En cas de retard, lorsqu’un contrat de vente prévoit une clause de pénalité, le promoteur doit vous indemniser (à l’exception d’un retard dû à une situation de force majeur).

Enfin, au moment de la livraison, si le bien comporte trop de défauts ou malfaçons, vous conservez les 5 derniers % du prix de vente jusqu’à ce que le promoteur remette le logement en parfait état.

Immobilier neuf : des assurances après la livraison

Dans l’immobilier neuf, vous êtes couverts plusieurs années après l’acquisition du bien. La garantie de parfait achèvement vous protège dès la première année après réception des travaux. L’entreprise ayant réalisé les travaux s’engage à réparer l’ensemble des désordres signalés par l’acquéreur comme un robinet cassé, une fuite dans la salle de bains ou un radiateur qui s’effondre.

L’assurance dommage-ouvrage prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, et expire en même temps que la garantie décennale, soit une durée de 9 années. Elle vous couvre d’éventuelles malfaçons dans le bien. La garantie biennale protège pendant deux ans l’ensemble de vos équipements comme la chaudière. Enfin, la garantie décennale court sur dix ans et couvre l’ensemble des dommages liés au clos couvert. Par exemple, une toiture qui fuit à cause d’une infiltration d’eau

Les points clefs à retenir :

  • Les logements anciens avec défauts sont moins chers.
  • Dans le neuf, le client est protégé contre les malfaçons à chaque étape.
  • Une fois acquis, la garantie décennale permet au client d’assurer son bien durant dix ans.
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