Le Prêt à Taux Zéro aide les ménages les plus modestes à accéder à la propriété. Il permet à ces derniers d’acheter un bien immobilier neuf, ou rénové, sans avoir à payer d’intérêt sur une partie de leur emprunt. Le PTZ est un prêt aidé par l’État. Il se rembourse en deux temps. Pour en profiter, les particuliers doivent répondre à de nouvelles conditions, différentes en 2021 et 2022.

Comment fonctionne le Prêt à Taux Zéro ?

Les particuliers souhaitant devenir propriétaires pour la première fois peuvent utiliser le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour financer une partie de leur opération. Le PTZ peut être mobilisé pour financer l’acquisition ou la construction d’une première résidence principale. Le bien doit alors devenir la résidence principale de l’emprunteur, au plus tard un an après l’achat ou après la fin des travaux.

Ce prêt aidé est un prêt sans intérêt accordé par l’État aux ménages modestes. Il peut être utilisé pour financer l’acquisition d’un logement neuf, et de dépendances (garage, place de parking…), ou d’un bien rénové pour améliorer ses performances énergétiques. Dans le cas d’une rénovation, le PTZ doit servir à financer l’acquisition du logement et la réalisation de travaux. Les travaux doivent représenter 25% minium du coût total de l’opération.

Deux types de travaux sont éligibles au PTZ. Les travaux d’amélioration, tout d’abord. Il s’agit par exemple de travaux de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement de surfaces habitables ou annexes.

Les travaux permettant de réaliser des économies d’énergie sont également éligibles, sauf s’ils sont financés par un éco-PTZ. La consommation énergétique annuelle du logement devra alors être inférieure à 331 kWh/m². Le chauffage, la production d’eau chaude et le refroidissement sont pris en compte dans ce plafond de consommation.

Comment obtenir un Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ complète un ou plusieurs prêts classiques. Toutefois, un seul Prêt à Taux Zéro peut être accordé par opération. Le PTZ peut ainsi être utilisé pour financer une acquisition dans le cadre du Bail Réel Solidaire (BRS). Le Prêt à Taux Zéro peut servir à financer jusqu’à 40% de l’opération (hors frais de notaire et droits d’enregistrement), avec un plafond. Le montant maximum qu’il est ainsi possible de financer avec ce prêt aidé dépend de la zone où se situe le futur logement et de son nombre d’occupants.

PTZ : un dispositif sous condition

Le PTZ permet de financer un bien neuf situé partout en France. Pour ce faire, il faut cependant ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant le prêt. Il existe des exceptions à cette règle, comme la situation de handicap de l’un des occupants du logement.

Enfin, il ne faut pas dépasser un certain plafond de ressources. Ce plafond n’est pas le même en 2021 et en 2022. Les revenus pris en compte en 2021 sont ceux de l’avant-dernière année par rapport à l’année du prêt. Les plafonds de ressources applicables en 2022 seront, eux, déterminés à partir des revenus de la même année.

Les points clefs à retenir :

• Le PTZ finance jusqu’à 40% de la construction ou de l’acquisition d’un logement neuf occupé au titre de première résidence principale.
• Le PTZ est un prêt aidé par l’État,  il complète un ou plusieurs prêts classiques.
• Pour accéder au PTZ, les particuliers doivent répondre à des conditions de ressources différentes en 2021 et 2022.

Depuis la mi-décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) présidé par le Ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, recommande aux banques d’assouplir les conditions d’octroi de crédit immobilier. Cette directive est destinée à solvabiliser les investisseurs et les primo-accédants. Fin 2020, ces derniers étaient nombreux à voir leur dossier de demande de prêts refuser par les banques, faute d’avoir un apport suffisant pour acheter.

Des conditions d’octroi assouplies

C’était le cadeau de Noël avant l’heure pour toutes les personnes souhaitant faire un prêt immobilier. A la mi-décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé d’assouplir les conditions de délivrance des prêts immobiliers. Une décision prise à la suite de nombreuses remontées du terrain des professionnels de l’immobilier, inquiets de voir le nombre de refus de prêts augmenter au dernier trimestre 2020, notamment pour les primo-accédants dans le neuf.

Les nouvelles recommandations formulées par le HSCF devraient ainsi soulager les acquéreurs. Désormais, le taux d’effort maximum, c’est-à-dire la part des mensualités par rapport aux revenus du ménage, est fixé à 35% contre 33% auparavant. La durée maximale des prêts accordés peut, elle, aller jusqu’à 27 ans contre 25 ans avant les nouvelles annonces du HCSF.

Ainsi, pour l’achat d’un logement en Vefa (Vente en état futur d’achèvement), un jeune ménage obtenant un prêt à 200.000 euros sur 212 mois pour un taux à 1,5% hors assurances peut demander un différé d’amortissement de 1 an. Le prêt est remboursé à compter du 13^ème mois suivant la livraison du bien immobilier, faisant passer le capital emprunté de 200.000 à 203.000 euros, les 3.000 euros correspondant à la somme des intérêts non payés pendant la période de différé. Enfin, le taux de flexibilité accordé aux banques ou taux d’usure, passe de 15 à 20%, avec un ciblage important sur les primo-accédants.

Des taux d’emprunt toujours aussi bas

Les taux de crédit immobilier sont historiquement bas et devraient le rester très longtemps. En effet la crise sanitaire pèse sur le secteur financier et la Banque Centrale européenne est bien décidée à maintenir une politique de taux bas sur l’ensemble du Vieux Continent pour soutenir les ménages jusqu’à la fin de l’année 2021.

Ainsi, selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, en janvier 2021, les taux de crédit immobilier moyens, toutes durées confondues, hors frais d’assurances, sont estimés à 1,17%. Le niveau le plus bas observé par l’organisme depuis décembre 2019.

Les meilleurs dossiers, ceux des ménages empruntant en couple, disposant de revenus supérieurs à 6.000 mensuels fixes, ne sont pas impactés par la crise. Si en plus ils possèdent un apport d’au moins 20% du prix du bien ils se voient confier les meilleurs taux du marché. Le courtier Cafpi a ainsi pu négocier en décembre 2020 des taux à 0,50% sur 10 ans, à 0,69% sur 15 ans, à 0,84% sur 20 ans et à 1,05% sur 25 ans.

Les points clefs à retenir :

• Le taux d’effort des ménages passe de 33 à 35%.
• Les taux de crédit immobilier resteront bas en 2021.
• Les meilleurs dossiers profitent toujours de taux encore plus faibles.

On l’ignore parfois, mais l’assurance emprunteur peut peser jusqu’à 30% du coût total d’un crédit immobilier. Les particuliers ne sont d’ailleurs plus tenus de souscrire systématiquement à l’assurance proposée par la banque qui leur délivre un prêt immobilier. Depuis 2014, de nombreuses lois sont votées au Parlement pour faciliter la délégation d’assurance emprunteur et faire ainsi des économies sur son crédit.

Assurance emprunteur : mode d’emploi

Les emprunteurs la connaissent parfois mal et pourtant elle compte dans le coût total de leur prêt immobilier. Selon certains courtiers, l’assurance emprunteur représenterait parfois plus de 30% du coût du crédit. Elle garantit la prise en charge de tout ou partie des échéances de remboursement ou du capital restant dû d’un crédit en cas d’accident de la vie. Décès, perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité permanente, l’incapacité temporaire de travail, perte d’emploi… les situations sont nombreuses.

Le calcul du montant de l’assurance emprunteur est réalisé à partir d’un questionnaire de santé à remplir. Sans surprises, plus le client est jeune, en bonne santé, et plus le taux de l’assurance emprunteur est faible. Si aucune disposition légale n’impose à un emprunteur de souscrire à une assurance, dans les faits, il est quasiment impossible d’obtenir un prêt immobilier sans être assuré. L’établissement prêteur peut considérer qu’une telle assurance est indispensable pour bénéficier d’un crédit immobilier et donc en faire une condition d’octroi de celui-ci.

Assurance emprunteur : un poste d’économie sur le crédit

La plupart du temps, la banque prêteuse insiste pour que le client souscrive à l’assurance de son groupe. Là encore, ce n’est pas une obligation et il est possible de choisir un autre organisme. En comparant les différentes formules existantes, notamment celles en ligne, il est possible de faire des économies. L’assurance emprunteur choisit par le consommateur doit cependant présenter des garanties équivalentes à celle proposée par la banque prêteuse. Si cette dernière refuse la délégation, elle doit motiver sa décision sous dix jours maximum.

En outre, le taux d’intérêt ne peut être modulé selon que l’assurance est ou non déléguée. Si le consommateur opte pour l’assurance emprunteur de la banque prêteuse, il lui est toujours possible de procéder à une délégation d’assurance, l’année qui suit la signature du contrat de prêt, grâce à la Loi Hamon. Et si passé cette première année, il veut changer d’assurance, il peut le faire, tous les ans, à chaque date anniversaire de son contrat, grâce à l’amendement Bourquin.

Vers une nouvelle loi sur l’assurance emprunteur ?

Depuis 2010, les pouvoirs publics multiplient les textes de loi pour faciliter la délégation d’assurance emprunteur pour libéraliser le marché avec plus ou moins de réussite. Près de 25% des assurances emprunteurs sont des assurances individuelles en délégation, selon un récent rapport du Comité consultatif du secteur financier. « Ce bilan montre que les consommateurs en sont, aujourd’hui, les principaux bénéficiaires, avec notamment des tarifs réduits et des garanties renforcées, et que, de ce point de vue, l’objectif du législateur a été atteint », assure le comité dans son rapport, avant d’ajouter que « pour les publics de 30 à 45 ans, qui représentent le plus grand nombre de contrats de prêts souscrits, la part des contrats alternatifs montent jusqu’à 40% des contrats selon les réseaux bancaires ».

Si les contrats groupes demeurent nombreux, leur tarif est en baisse de 10 à 40% selon les contrats, tout en conservant une excellente couverture des garanties. Plus récemment, les parlementaires ont voulu aller encore plus loin dans la libéralisation du secteur en autorisant la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur. La proposition a finalement été rejetée.

Les points clefs à retenir :

• Le coût de l’assurance emprunteur dépend de l’âge, de l’état de santé et de la profession du souscripteur.
• Il est possible de déléguer son assurance emprunteur et de faire ainsi des économies.
• Un nouveau texte de loi est à l’étude pour libéraliser complètement le secteur de l’assurance emprunteur.

Depuis le mois de janvier 2020 les établissements bancaires, fortement incités par le Haut Conseil de stabilité financière, délivrent moins facilement des prêts immobiliers. Le taux d’endettement, la présence d’un apport ou encore le projet immobilier en lui-même sont passés au crible par les banques. Toutefois les particuliers peuvent se rassurer, il existe encore des solutions pour obtenir un prêt.

Crédit immobilier : les banques de plus en plus regardantes

Tel est le constat tiré par la plupart des courtiers en cette fin d’année 2020. Les banques sont moins prêteuses, avec parfois près de 10% des dossiers de demandes de prêts refusés chez un courtier contre 5% fin 2019. Et la situation touche tout particulièrement les primo-accédants.

En outre, depuis le mois de janvier 2020, le Haut Conseil de stabilité financière recommande fortement aux établissements bancaires de ne surtout pas dépasser le seuil des 33% d’endettement pour leurs clients. Les prêts sur plus de 25 ans, sont désormais rarissimes et les dossiers sont regardés avec plus d’attention, notamment s’il s’agit d’un investissement locatif. Les précautions renforcées par la crise sanitaire fragilisent de nombreux professionnels.

Les règles à respecter en matière de prêt immobilier

La présence d’un apport équivalent à moins de 10% du prix du bien immobilier est désormais exigé, quelle que soit sa situation. L’objectif est de rassurer l’établissement prêteur sur sa capacité à épargner. Les particuliers ont accès à des aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour boucler leur financement. Toutefois, cela n’est pas toujours suffisant, notamment pour ceux qui achètent en Île-de-France où les prix des biens immobiliers sont plus élevés.

Pour les meilleurs profils, c’est-à-dire les emprunteurs au patrimoine important, dont la situation professionnelle est très stable et capables d’avancer un apport supérieur à 20%, le traitement des dossiers est plus rapide. Ces clients ont d’ailleurs droit aux meilleurs taux. Ainsi, selon l’Observatoire Crédit / Csa, les taux de crédit immobilier sont estimés en octobre 2020 à 1,16% en moyenne pour un prêt immobilier souscrit sur 20 ans. Les meilleurs dossiers obtiennent sur la même durée des prêts inférieurs à 1% (0,95%).

Crédit immobilier : des solutions pour emprunter

Pour les plus modestes, l’idéal pour obtenir un prêt immobilier est de présenter le profil d’un emprunteur exemplaire. Cela passe par la liquidation des crédits antérieurs, la limitation des découverts, ou encore le fait d’avoir une petite épargne. Certains, pour respecter les 33% d’endettement, peuvent modifier la durée du prêt pour le faire courir sur 25 ans et non 20 ans et ainsi bénéficier de mensualités de remboursement plus faibles.

Autre astuce : opter pour un prêt immobilier progressif. Certains établissements le proposent. L’emprunteur démarre ainsi le remboursement avec un endettement plus faible. Les mensualités augmentent ensuite de 1% par an. Enfin, le fait de domicilier ses revenus dans la banque prêteuse, ou encore de souscrire à des assurances et solutions d’épargne proposées par l’établissement bancaire peut favoriser la délivrance d’un prêt immobilier pour les particuliers qui seraient un peu juste.

Les points clefs à retenir :

• Le durcissement des conditions d’octroi touche les acquéreurs et les investisseurs.
• Le taux d’endettement de 33% ne doit pas être dépassé et il est conseillé d’avoir un apport.
• En modulant la durée de son prêt immobilier ou en souscrivant à des solutions d’épargnes émises par la banque prêteuse, vous pouvez faciliter la validation de votre dossier.

Vous souhaitez acheter un logement neuf toutefois vous n’arrivez pas encore à boucler votre budget. Pas de stress ! Il existe de nombreuses aides à l’achat pour vous aider à réaliser votre rêve d’accession. Du prêt à taux zéro pour les primo-accédants en passant par les biens situés en zone Anru (Agence nationale de réaménagement urbain), dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV) ou encore dans des secteurs où les prix sont maîtrisés… Les solutions pour trouver les quelques euros vous permettant de devenir enfin propriétaire sont nombreuses.

Devenir propriétaire : ces aides de l’Etat pour acheter

L’un des grands avantages de l’immobilier neuf est qu’il s’agit d’un secteur où les aides à l’acquisition sont nombreuses. L’aide la plus connue : le prêt à taux zéro, est un vrai coup de pouce destiné au primo-accédants. Ce dernier permet de financer une partie de l’achat ou de la construction de votre future résidence principale. Le montant du prêt à taux zéro dépend des niveaux de revenus de l’acheteur et du territoire sur lequel il achète. Ce prêt peut servir à financer jusqu’à 40 % de l’opération.

Une autre solution pour réduire la facture : l’achat d’un bien immobilier situé en zone Anru (Agence nationale de réaménagement urbain) ou près d’une QPV (quartier prioritaire de la ville). Ces appartements jouissent d’une TVA réduite à 5,5 %. Toutefois, en les achetant vous vous engagez à utiliser les biens exclusivement à titre de résidence principale, durant au moins 10 ans. Libre à vous ensuite de louer l’appartement ou de le revendre et profiter d’une plus-value.

Si vos revenus sont très modestes, vous pouvez recourir au prêt accession social. Réservé aux ménages ne dépassant pas un certain plafond de ressources, il peut servir à financer l’intégralité du coût d’une opération. Le plafond dépend également du nombre de personne composant le foyer et du territoire où vous achetez. Par exemple, en zone A, un foyer composé d’une personne n’aura droit au PAS que si les revenus de l’acquéreur ne dépassent pas les 36 000 € par an. Le remboursement de ce prêt peut s’étaler sur 35 ans, avec intérêts.

Devenir propriétaire : les dispositifs locaux à solliciter

Si vos revenus ne vous permettent pas d’obtenir une aide de l’Etat, vous pouvez vous tourner vers des logements moins chers, notamment ceux situés sur des Zac à prix maîtrisés. Là encore, vous devrez rester propriétaire du logement à titre de résidence principale quelques années, toutefois vous bénéficierez d’un prix avantageux.

Par exemple à Nantes, les appartements en prix maîtrisés sont vendus entre 2 400 €/m² et 2 500 €/m². À Bordeaux, les prix sont estimés à 3 000 €/m² hors parking. Pensez également à vous renseigner auprès de l’ADIL (agence départementale pour l’information sur le logement) de votre département afin d’en savoir plus sur les aides locales à l’achat délivrées par les mairies ou les régions.

La ville de Paris propose depuis plusieurs années un prêt parcours résidentiel. Il s’agit d’un « prêt à taux zéro » destiné uniquement aux Parisiens résidents dans le parc social pour les aider à devenir propriétaire. Bordeaux, met, en place un Passeport 1^er logement, permettant de bénéficier d’une aide de la ville allant de 3 000 € et 6 000 € selon le nombre de personnes qui vont habiter le logement, à condition d’acquérir une résidence principale pour la première fois à Bordeaux.

Devenez propriétaire : des prêts aidés dans le privé

Pour les salariés travaillant dans une entreprise du secteur privé non agricole employant au moins 10 personnes, vous pouvez faire appel au prêt Action Logement. Le montant de ce dernier est compris entre 7 000 et 25 000 euros. Outre les grandes institutions, ne perdez pas de vue les offres promotionnelles de certaines banques. C’est le cas du Crédit agricole Île-de-France par exemple, délivrant un prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants, sans condition d’âge ou de ressources et sans frais de dossier à tous les Franciliens exclus du prêt à taux zéro classique ou du Prêt Paris Logement (PPL). Le montant de l’offre spéciale du Crédit Agricole Île-de-France ne peut excéder 10% du montant total emprunté, dans la limite de 30 000 euros. Enfin, les investisseurs dans l’immobilier neuf peuvent s’appuyer sur le dispositif Pinel. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, il permet de bénéficier de réductions d’impôts importantes, allant jusqu’à 63 000€, pour un logement neuf mis en location pendant 12 ans à un niveau de loyer plafonné

Les points clefs à retenir :

• L’Etat délivre de nombreuses aides pour acheter un bien moins cher.
• Pour compléter, tournez-vous vers les aides proposées par les collectivités locales qui se cumulent souvent avec celles de l’Etat.
• Enfin, ne ratez pas les opérations marketing de certaines banques.

En France, devenir propriétaire d’un bien immobilier n’est pas forcément un rêve inaccessible. En effet, des dispositifs existent pour aider les ménages ayant des revenus modestes à acheter leur résidence principale. Le Prêt Social Location Accession (PSLA) en fait partie. Pour en bénéficier, les conditions de ressources fixées dépendent de deux critères :

• le nombre de personnes occupant la maison ou l’appartement ;
• la zone où se situe le logement.

De même, le PSLA présente la particularité de comporter deux étapes :

• une phase de location(ou d’occupation) ;
• une phase d’acquisition.

Il offre aussi de nombreux avantages à ses bénéficiaires, dont une TVA à taux réduit. Or, aujourd’hui, ce dispositif d’accession sociale à la propriété reste méconnu. Le moment est donc venu d’y remédier !

Les conditions pour bénéficier d’un PSLA

Le prêt social location accession concerne uniquement certains programmes immobiliers neufs construits par :

• des organismes HLM ;
• des promoteurs privés.

A l’instar d’autres dispositifs, il est soumis à des conditions de ressources. Les plafonds sont réévalués chaque année et pour souscrire un PSLA, les ménages doivent avoir des revenus inférieurs à ces plafonds. Voici ceux en vigueur au 1^er janvier 2023* :

Par ailleurs, pour acheter en PSLA, le logement doit être utilisé comme résidence principale pendant 10 ans au moins, sauf en cas d’accident de la vie (un décès, un divorce, une invalidité par exemple).

Comment fonctionne ce dispositif ?

Le PSLA comprend deux phases :

1. La phase locative (ou d’occupation)

Pendant cette phase, le logement est loué pendant une durée précise, définie au préalable. Chaque mois, le locataire paie une redevance, dont le montant est plafonné. Cette redevance se compose :

• d’une part locative (assimilable à un loyer) ;
• d’une part acquisitive, qui ressemble à de l’épargne, et qui est déduite du prix du bien immobilier en cas d’achat.

2. La phase acquisitive

À la fin de la phase d’occupation, le locataire a le choix entre deux solutions :

• acheter le logement en levant l’option ;
• ne pas l’acquérir et informer l’opérateur.

Si l’option est levée, il devient propriétaire du bien immobilier, à condition d’avoir une solvabilité suffisante.

Le prêt social location accession est donc une formule sécurisée et attractive d’accession à la propriété, que nous vous proposons chez Arcade-VYV Promotion. Grâce à ce dispositif, vous pouvez acheter votre logement en deux temps, la première phase étant l’occasion de tester votre capacité de remboursement.

Les avantages d’un achat avec un prêt social location accession

 PSLA

Le prêt social location accession est un dispositif sécurisé, qui aide des ménages aux revenus modestes à accéder à la propriété, sans avoir besoin d’apport. Pour bien comprendre ses avantages, il, faut distinguer 2 cas de figure :

1. En l’absence de levée d’option

Si l’acheteur ne souhaite pas acheter le bien immobilier, l’opérateur doit lui proposer au moins 3 offres de relogement.

2. En cas de levée d’option

Le PSLA offre une protection à l’acquéreur puisqu’en cas d’accident de la vie, deux garanties s’appliquent :

• le rachat du logement par le vendeur à certaines conditions ;
• un relogement sous conditions de ressources.

Le PSLA donne également droit à des avantages financiers :

• Prêt à taux zéro (PTZ) ;
• Exonération de taxe foncière pendant 15 ans ;
• TVA à taux réduit à 5,5% au lieu de 20% ;
• Absence de frais intercalaires ;
• Réduction des frais de notaires entre 4 et 5% ;
• Sécurisation du financement.

En outre, en choisissant Arcade-VYV Promotion pour votre logement, vous profitez d’une double sécurisation pendant 15 ans.

Pour en savoir plus sur le prêt social location accession et les programmes éligibles, n’hésitez pas à nous contacter !

* Zone A bis : Paris et 76 communes d’Ile-de-France / Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français et autres zones très tendues (Lille et communes limitrophes, Lyon et Villeurbanne) / Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur, Outre-mer, et quelques agglomérations au marché́ tendu / Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse) / Zone C : Reste du territoire

Vous rêvez de devenir propriétaire ? Problème : vous n’avez pas mis suffisamment d’argent de côté… Pour autant, tout n’est pas perdu ! Aujourd’hui, un dossier minutieusement préparé et le sérieux de votre profil peuvent suffire à convaincre une banque de vous prêter de l’argent. En outre, certaines aides d’Etat peuvent être considérées comme de l’apport personnel. Voici nos conseils pour rassurer votre banquier même si vous n’avez pas d’économies…

Dossier pour souscrire un prêt immobilier : montrez votre meilleur profil !

Certains critères sont examinés par les prêteurs :

• L’âge : ne pas avoir d’apport personnel est plus facilement compréhensible à 25 ans…qu’à 50 ans !
• La régularité de vos revenus.
• La bonne gestion de votre compte courant (évitez les découverts dans les mois qui précèdent votre demande d’emprunt).
• La stabilité professionnelle : un CDI est plus apprécié qu’un CDD, surtout si vous êtes dans l’entreprise depuis de nombreuses années.
• Le lieu de résidence : il faut justifier d’une résidence en France.

A noter

Si vous réalisez un investissement locatif, votre banque ne réclamera généralement pas d’apport.

Pour souscrire un prêt immobilier, préparez un dossier complet

Cela peut paraître anodin. Toutefois, aller voir une banque ou un courtier avec un dossier soigneusement préparé et complet (derniers avis d’imposition et relevés, justificatifs d’identité et de domicile…) aide souvent à faire « bonne impression » ! De plus, cela accélérera le déroulement de votre démarche d’accession à la propriété et vous évitera peut–être de passer à côté du bien de vos rêves !

Prêt immobilier : vérifiez votre éligibilité aux aides d’Etat

Les prêts réglementés, comme les prêts épargne logement ou le prêt à taux zéro (PTZ) peuvent parfois être considérés comme de l’apport personnel par certaines banques (pas toutes ! ). Cela dépend de la politique commerciale de chaque établissement prêteur. Vérifiez si vous êtes éligible à ces dispositifs avant d’entreprendre vos démarches.

• PAS (Prêt d’Accession Sociale) : destiné aux familles aux revenus modestes, il peut financer l’intégralité de l’opération. S’adresser à une banque qui a passé une convention avec l’Etat.
• Prêt conventionné immobilier classique: accordé par une banque ayant passé une convention avec l’Etat, il peut donner droit à une Aide Personnalisée au Logement (APL).
• Aides personnalisées au logement(Aides de la CAF, Aides des régions pour réduire le montant des mensualités).
• Prêt « Action Logement »:
  • Déblocage de la participation si vous êtes salarié.
  • 1% logement (accordé aux salariés du privé dans les entreprises de plus de 10 salariés sauf secteur agricole adhérents au CIL (Comité Interprofessionnel du logement).
  • Prêt pour les fonctionnaires (il n’est accordé qu’en complément d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale sur conditions de revenus. Adressez-vous à votre employeur).
  • Prêt des collectivités territoriales (adressez-vous à la mairie ou au conseil départemental).
  • Prêt des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles (adressez-vous à votre caisse de retraite complémentaire ou de mutuelle).

Les points clefs à retenir

• Âge, revenus, stabilité professionnelle, bonne gestion de votre compte courant : un bon profil peut rassurer votre banque en l’absence d’apport.
• Présentez un dossier complet : vous ferez bonne impression et vous gagnerez du temps !
• Certaines aides d’Etat peuvent être considérées comme de l’apport personnel.

Vous craignez que vos revenus ne vous permettent pas d’accéder à la propriété : le bail réel solidaire (BRS) peut vous aider ! Opérationnel depuis 2017, il repose sur un principe simple : vous ne payez que ce qui est construit. Comme vous ne supportez pas l’achat du terrain, vous pouvez devenir propriétaire de votre logement à moindre coût. En effet, un terrain peut représenter, en Ile de France et dans les grandes villes, jusqu’à 40 % du prix global d’un logement. Ce mécanisme a déjà séduit des villes comme Biarritz, Lille et Rennes. Il devrait bientôt être opérationnel à Paris.

Bail réel solidaire : un dispositif associé à programme immobilier

Le dispositif repose sur l’intervention d’un organisme de foncier solidaire (OFS). Celui-ci acquiert le terrain et fait réaliser par un constructeur un programme immobilier neuf destiné à des ménages aux ressources modestes.

Signature d’un bail réel solidaire : comment ça marche ?

Vous pouvez vous porter acquéreur de ce type de logements dès lors que vos ressources ne dépassent pas les plafonds requis dans le cadre d’un PSLA (Prêt Social Location Accession). Par exemple, en 2019, les revenus annuels (n-2) d’un couple francilien sont limitées à 45 418 € (59 046 € pour une famille de quatre personnes).

Si vous respectez cette condition, vous pouvez signer avec l’OFS un bail réel solidaire (BRS) pour une durée allant de 18 à 99 ans. Ce bail porte sur le bâti et non sur le terrain. Le logement est donc acheté à un prix jusqu’à 40% moins cher que le prix du marché pour une « accession classique ». Il doit obligatoirement être utilisé comme résidence principale.

A noter :

Avec le BRS vous pouvez revendre ou donner le logement, sous réserve de l’accord de l’OFS.

Bail réel solidaire : vous payez une redevance

Le bail réel solidaire revient à acheter le bâti et à louer le foncier ! Vous devez donc verser une redevance mensuelle à l’OFS. Son coût est minime : entre 2 et 4 €/m² habitable, en moyenne. Elle s’ajoute au coût d’acquisition du logement, aux charges d’entretien et aux impôts locaux (taxe foncière et d’habitation).

Revente d’un bail réel solidaire : comment ça marche ?

Vous pouvez, avec l’accord de l’OFS, revendre votre logement dans les limites d’un prix plafond à un ménage disposant, lui aussi, de ressources modestes. Le bail est alors prorogé de sa durée initiale pour le nouveau propriétaire.

Grâce au bail réel et solidaire, vous bénéficiez de plusieurs autres avantages

Le bail réel solidaire s’assortit de plusieurs autres avantages :

• Eligibilité au prêt à taux zéro pour l’achat du logement.
• Taux de TVA réduit (5,5% au lieu de 20 %).
• Abattement de 30% sur la taxe foncière si la commune le décide.

5 points à retenir :

• Le bail réel solidaire est destiné aux ménages disposant de ressources modestes.
• Dissociant le foncier du bâti, il permet d’acheter votre résidence principale à moindre cout
• Il est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans
• En tant qu’acheteur, vous devez verser une redevance à un organisme de foncier solidaire (OFS)
• La revente du logement est encadrée (plafonds du prix de vente et de ressources de l’acquéreur)

Consultez votre rubrique dédiée pour en savoir plus sur le Bail Réel Solidaire

Vous souhaitez acheter votre résidence principale dans un programme neuf ? Pensez au prêt à taux zéro (ou PTZ). Il est sans intérêts : seule la somme empruntée est à rembourser. L’accord pour l’obtention d’un PTZ est soumis en partie à un plafond de revenus. Il vient en complément d’un prêt principal. Aujourd’hui, la plupart des banques le propose. Comment faire pour en bénéficier ?… Les 6 points à retenir.

1 Le PTZ est une aide pour devenir propriétaire

Vous pouvez bénéficier du PTZ si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les deux dernières années précédant votre demande de prêt. Toutefois, cette condition n’est pas exigée dans certaines situations.

Exemple
2 situations d’exception :

• Si vous-même ou l’un des occupants du logement êtes titulaire d’une carte d’invalidité.
• Si vous avez été victime d’un événement (tempête, catastrophe naturelle…) ayant rendu votre résidence principale inhabitable.

2 Le PTZ est un prêt pour acheter dans le neuf

Le PTZ peut financer :

• Un logement neuf.
• Une opération réalisée dans le cadre d’un contrat de location-accession, notamment via un prêt social location-accession (PSLA).

3 Le PTZ est un prêt soumis à conditions de revenus et de la localisation du bien à acheter

Pour savoir si vous y êtes éligible, regardez votre revenu fiscal de référence de l’année n-2 qui figure sur votre avis d’imposition.

Exemple
Si vous empruntez en 2019, regardez votre revenu fiscal de l’année 2017.

Il ne doit pas dépasser certains plafonds variables en fonction de la localisation de votre futur logement et de la composition de votre famille. Par exemple, si vous êtes marié avec deux enfants, vos revenus ne doivent pas excéder 74 000 € en région parisienne et 48 000 € en zone rurale.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871

4 Le PTZ est un prêt gratuit complétant d’autres prêts

Le PTZ peut financer gratuitement 20 à 40 % de votre opération immobilière. Il doit donc être complété par d’autres prêts : prêt bancaires « classiques » ou prêts réglementés comme le prêt d’accession sociale (PAS) ou le prêt conventionné (PC). Suivant votre secteur géographique et votre situation familiale, vous pouvez emprunter de 20 000 à 138 000€ sans intérêts. Utilisez un simulateur pour calculer ce à quoi vous avez droit.

A noter
Aucun frais de dossier ne peut vous être réclamé pour la souscription d’un PTZ.

5 Le PTZ est un prêt que vous ne remboursez pas tout de suite

Les modalités de remboursement du PTZ dépendent de vos revenus, de la composition de votre famille et de la localisation du bien.

Le remboursement s’effectue toujours en deux temps :

• Durant une première période dite « de différé », vous ne remboursez pas le PTZ. Variable suivant vos revenus, elle est de 5, 10 ou 15 ans. C’est un avantage pour vous car il vous permet de conserver plus de marge de manœuvre pour votre budget au quotidien !
• Passée la période de différé, vous commencez à rembourser votre PTZ. La durée du remboursement s’étale, en fonction de vos revenus, sur 10 ou 15 ans.

Des changements attendus en 2020 !
Les conditions vont changer notamment les zones éligibles pour avoir droit à cette aide, nous vous conseillons donc de suivre l’actualité et pour en savoir plus visitez régulièrement le site du gouvernement sur ce point.

6 Le PTZ est un prêt à souscrire auprès d’un organisme bancaire conventionné

Vous pouvez souscrire un PTZ dans tous les établissements bancaires ayant passé une convention avec l’Etat. C’est le cas de la plupart des grands réseaux : Banque Populaire, Banque Postale, Caisse d’Epargne, Crédit Agricole, LCL…

A noter
La banque apprécie librement votre solvabilité. Elle n’est pas obligée de vous accorder le PTZ si elle estime vos garanties insuffisantes.

Les points essentiels à retenir du prêt à taux zéro (PTZ)

• C’est une aide pour devenir propriétaire d’une résidence principale d’un logement neuf
• C’est un prêt soumis à conditions de revenus et qui complète d’autres prêts
• C’est un prêt à taux zéro (sans intérêts) à rembourser de façon différée