Investir dans l’immobilier locatif neuf, ou rénové pour améliorer ses performances énergétiques, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour profiter de l’avantage fiscal qu’offre le dispositif Pinel, plusieurs conditions sont à respecter. De nouveaux plafonds de loyers et de ressources des locataires s’appliquent en 2021. Et les taux de réduction d’impôt évolueront jusqu’en 2024.
Le dispositif Pinel favorise l’investissement locatif intermédiaire. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lors de l’acquisition ou de la construction d’un logement neuf, achevé ou en l’état futur d’achèvement (achat sur plan).
Le dispositif Pinel concerne les logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. Il a été recentré sur l’habitat collectif à partir de 2021. Les maisons individuelles ne sont plus éligibles, ni les villas individuelles construites au sein d’une copropriété. Le bien immobilier doit également être situé dans une zone locative tendue, où l’offre fait défaut, (zones A, A bis et B1) ainsi que des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD).
Le bien immobilier doit être loué nu à des ménages modestes pour une utilisation à titre de résidence principale. Pour les baux conclus en 2020, le montant des loyers est plafonné à 17,43 euros par mètre carré (charges non comprises) en zone A bis, 12,95 euros dans le reste de la zone A, 10,44 euros en zone B1 et 9,07 euros en zones B2C. Le niveau de ressources des locataires est également soumis à plafond. Il varie lui aussi en fonction des zones. L’investisseur peut louer à ses ascendants ou descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie de son foyer fiscal et que leurs ressources correspondent à ces plafonds.
La Loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022. L’investisseur choisit sa durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) et le taux de réduction d’impôt auquel cette durée de location ouvre droit. Ainsi, le taux est respectivement de 12, 18 ou 21% selon la durée de location, avec un plafond global de 300.000 euros par personne et par an et de 5.500 euros par mètre carré. Les taux de réduction d’impôt appliqués aux investissements réalisés en 2023 et 2024 seront dégressifs.
Ainsi, pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022, et si l’engagement initial est de 6 ans, un nouvel engagement triennal ouvre droit à 6% de réduction d’impôt sur le revenu en 2022 (puis 4,5 en 2023 et 3% en 2024). Un second engagement de location de trois ans ouvre droit à 3% de réduction d’impôt (2,5% en 2023 et 2% en 2024). Au-delà de 9 ans d’engagement, il est également possible de proroger l’engagement de location de trois ans et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 3% (puis 2,5% en 2023 et 2% en 2024).
Dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPPV), les taux de réduction d’impôt sont en revanche maintenus jusqu’en 2024, de même pour les logements respectant un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation.
L’investisseur peut réaliser d’autres investissements ouvrant droit à des avantages fiscaux, sans excéder deux biens acquis par le biais d’un disositif Pinel chaque année. Le total de ces avantages fiscaux ne doit toutefois pas procurer plus de 10.000 euros de diminution d’impôt.
Tableau des montants de réduction d’impôt sur 3 ans
information donnée à titre indicatif, merci d’échanger avec votre conseiller fiscal pour vos projets immobiliers.
Les points clefs à retenir :
Vous souhaitez profiter des taux bas pour investir dans l’immobilier ? Vers quel dispositif vous orienter ? Le Pinel permet de réduire vos impôts tout en constituant un patrimoine. Le Censi-Bouvard est idéal pour toutes les personnes souhaitant investir sans se préoccuper de la gestion locative de leur bien. Quant à la nue-propriété, elle rend possible l’achat d’un bien immobilier neuf avec une décote sur le prix de vente allant jusqu’à 50 %. Définissez la bonne stratégie immobilière en fonction de votre emplacement et lancez-vous.
Grâce à la loi Pinel, vous pouvez acheter un logement neuf dans une zone dite « tendue » pour le mettre en location. Ces territoires (A bis, A, B1) représentent les communes où le marché locatif est particulièrement déséquilibré comme Paris, Bordeaux, Lyon, ou encore Saint-Malo, Rennes ou Toulouse. Vous vous engagez à louer le bien nu (c’est-à-dire non meublée) durant 6, 9 ou 12 ans suivant un loyer encadré. Les ressources du candidat locataire sont également plafonnées.
Le montant maximum de l’investissement est de 300 000€/an dans la limite de deux logements. En contrepartie, vous profitez d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat selon la durée de location. Le bien peut être loué à un ascendant ou descendant et cet investissement locatif ne nécessite pas d’apport.
Toutefois pour profiter du Pinel, il ne faut surtout pas tarder. En effet, les maisons individuelles ne seront plus normalement éligibles dès le 31 décembre 2020. Quant à l’ensemble du dispositif, il doit s’arrêter, en l’état, le 31 décembre 2021.
Le Censi-Bouvard vous permet, lui, d’acheter un bien immobilier neuf en résidence gérée (étudiante, senior…) dans la limite de 300 000 € par an HT n’importe où en France. Des biens particulièrement intéressant dont le prix est souvent inférieur à 100 000 €, notamment pour les résidences étudiantes. Durant la location, l’exploitant s’occupe de la gestion locative. Les loyers sont garantis par l’exploitant et en tant qu’investisseur vous récupérez le montant de la TVA à 20 % sur le prix du bien.
De plus, avec le Censi-Bouvard, vous déduisez de vos impôts 11 % du prix du bien sur 9 ans, soit un maximum de 33 000 €. Tout comme le Pinel, le dispositif Censi-Bouvard doit s’éteindre le 31 décembre 2021.
Une autre méthode vous permettant d’investir dans le neuf consiste à acquérir un bien en nue-propriété. Par ce biais, vous achetez uniquement la nue-propriété du bien, c’est-à-dire les murs du logement, et n’avez pas le droit de l’occuper durant une période de 15 à 17 ans. Le bien est alors confié à la location à un organisme institutionnel ou un bailleur social pendant cette durée. Ce dernier en a l’usufruit.
L’avantage de cette méthode est l’obtention d’une décote importante sur le prix d’achat (entre 30 % et 50 %). Durant toute la phase de la location vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion locative du bien, vous ne payez aucune taxe (taxe foncières, taxes sur les ordures ménagères…) et toutes les charges, y compris les travaux liés au logement (voire à l’immeuble), sont gérées par l’usufruitier. Par ailleurs, l’investissement en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers. La transmission du bien via la donation de nue-propriété, est également simplifiée.
Une fois la location terminée, vous avez l’assurance de retrouver le logement en parfait état à la fin de la location.
Les points clefs à retenir :
Prolongé jusqu’à la fin 2021, le dispositif d’investissement locatif dit « Pinel » fait l’objet de deux nouveaux ajustements. Pour rappel, ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat ou la construction d’un logement en vue de sa location (sous réserve de respecter certaines conditions). Le premier changement délimite son application à l’habitat collectif à partir de 2021. Et le second met en place une expérimentation dans la région Bretagne visant à une régionalisation de l’aide.
Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit « Pinel », vous permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu lors de l’acquisition ou de la construction d’un logement neuf, achevé ou en l’état futur d’achèvement (achat sur plan), destiné à la location. Cet avantage fiscal est limité pour chaque investisseur à deux logements maximum par an et par foyer fiscal.
Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur le prix d’acquisition du logement. Il est défini en fonction de la durée de la période d’engagement de location.
En 2020, le Pinel vise toujours les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, uniquement dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Ce déséquilibre entraine des difficultés d’accès sur le parc locatif existant, et dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD).
Vous devez remplir quatre obligations :
Pour un bail signé en 2020, les revenus concernés sont ceux de 2018, déclarés en 2019. Aujourd’hui, les plafonds de ressources et les plafonds de loyer applicables pour un investissement locatif réalisé en 2020 ne sont pas encore connus.
A ces conditions, s’en ajoute une nouvelle à partir de 2021 : l’investissement devra concerner un logement situé dans habitat collectif (un appartement) et non une maison individuelle.
À noter
Prenez garde, le non-respect de ces obligations donne lieu à une reprise de la réduction d’impôt au titre de l’année au cours de laquelle intervient le ou les manquements.
En 2019, le dispositif immobilier défiscalisant n’a concerné que les zones tendues de Rennes et de Saint-Malo en région Bretagne. Une expérimentation est menée jusqu’au 31 décembre 2021 dans cette région pour améliorer l’adéquation de l’avantage fiscal aux enjeux d’aménagement du territoire.
Concrètement, après avis des instances régionales, le préfet de région détermine les communes éligibles, et les plafonds de loyer et de ressources des locataires, par dérogation au dispositif général. Ce test vise en clair à une régionalisation de l’aide. Le gouvernement devra remettre au Parlement un rapport procédant à l’évaluation de cette expérimentation au plus tard le 30 septembre 2021.
Le dispositif Pinel serait donc appelé à évoluer de façon significative d’ici 2022 pour mieux coller aux réalités économiques sociales et sociétales des territoires concernés.
Les points clefs à retenir :
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans le neuf ? Jusqu’au 31 décembre 2021, le Pinel vous ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 63 000 € sur douze ans. Cet avantage fiscal est soumis à plusieurs contraintes, comme le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Seuls les logements situés dans certaines zones géographiques dites « tendues » sont éligibles au dispositif Pinel. Il s’agit principalement de l’Ile-de-France, des grandes métropoles régionales, du bassin genevois et de la Côte d’Azur. Voici ce que vous devez savoir sur le zonage Pinel avant d’investir.
Seules trois zones géographiques considérées comme « tendues », c’est-à-dire où la demande locative excède l’offre, sont éligibles au dispositif Pinel. Des plafonds spécifiques (loyers, ressources des locataires) s’appliquent pour chacune de ces trois zones (voir ci-dessous).
Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés. Par exemple : Cannes, Ferney-Voltaire, Lille, Lyon, Marseille, Nice….
Zone A bis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise. Par exemple : Montreuil, Neuilly sur Seine, Nogent sur Marne, Saint-Denis, Versailles, Vincennes…
Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères et les départements d’Outre-Mer. Par exemple : Annecy, Bordeaux, Caen, Nantes, Rennes, Strasbourg, Toulouse…
A noter : depuis le 15 mars 2019, plus aucunes communes de zones B2 et C ne peut être éligibles au dispositif, même sur dérogation
Sont aussi éligibles au Pinel, certaines villes ayant été récemment couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense. Une trentaine de communes visées par la fermeture d’un site militaire sont concernées, quelle que soit leur zone géographique (y compris B2 ou C). Des villes comme Arras, Cambrai, Laval, Metz ou encore Reims sont concernées par la dérogation.
Plafonds de loyers mensuels pour les baux signés en métropole en 2019
Les pouvoirs publics ont mis en place un simulateur pour vous permettre de connaître la zone de la commune où vous souhaitez investir.
Les points essentiels à retenir :
Vous venez de réaliser un investissement locatif dans le neuf et vous hésitez entre louer le logement meublé ou vide ? Chacune de ces formules présente des avantages et des inconvénients. La location meublée est souvent considérée comme plus rentable que la location vide. En effet, les loyers sont plus élevés et la fiscalité beaucoup plus favorable. Toutefois, en meublé, vous êtes contraint d’équiper votre logement. Cela a un coût et peut diminuer le rendement. En comparant les critères de ces deux dispositifs, vous pouvez faire votre choix en connaissance de cause.
Dans un même secteur géographique, les loyers sont plus élevés en location meublée que nue. Autre atout, les risques d’impayés sont moins importants en meublé. Vérifiez le marché avant de vous lancer : les meublés sont surtout demandés en Ile-de-France et dans les grandes villes étudiantes.
En location meublée, les baux sont signés pour un an (neuf mois non reconductibles si le locataire est étudiant). Depuis décembre 2018, il est possible de signer un bail « mobilité ». Il est d’une durée maximale comprise entre un et dix mois et est non renouvelable. Il est réservé aux étudiants et aux personnes en mobilité professionnelle (apprentissage, stage, formation, mutation professionnelle…).
En bail meublé « classique » ou en bail mobilité, le locataire d’un meublé peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois.
Location meublée : des locataires moins stables
Cette souplesse des baux meublés présente un inconvénient : la rotation des locataires est beaucoup plus rapide qu’en location nue. Ce turnover a un coût pour le propriétaire (honoraires d’agence pour retrouver un nouvel occupant, rafraîchissement du logement entre deux locataires…). Il peut aussi favoriser les périodes de vacance locative.
En location nue, les baux sont signés pour trois ans minimum (six ans si le propriétaire est une personne morale, une société civile immobilière, par exemple). Le locataire peut donner congé quand il le souhaite, en respectant un préavis de trois mois. Celui-ci peut être réduit à un mois dans les zones géographiques « tendues » où la demande locative excède l’offre (principalement Ile-de-France et grandes villes) et dans certaines situations (divorce, embauche, licenciement, mutation professionnelle du locataire…), prévues à l’article 15 de la loi du6 juillet 1989.
En bail nu ou meublé, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et seulement pour l’une des raisons prévues par la loi (vente du logement, reprise pour l’habiter…).
Louer meublé c’est prévoir dans l’appartement tout ce qu’il faut (mobilier, électroménager, vaisselle…) pour que votre locataire puisse s’installer en posant seulement ses valises. Le décret n° 2015-981 du 21 juillet 2015 prévoit une liste de meubles et d’équipements devant, à minima, figurer dans les logements meublés. Cette installation a un coût : comptez, environ, 5 000 euros pour un studio.
Vous devrez régulièrement changer ces équipements afin de maintenir votre logement en bon état et attractif pour les locataires.
Avant de louer, commencez par regarder le règlement de copropriété. C’est rare, mais certains interdisent formellement toute forme de location meublée (saisonnière ou non).Dans les quinze jours suivant le démarrage de votre activité de loueur en meublé, vous devez la déclarer auprès du centre de formalités des entreprises dont dépend le bien loué.
Pour louer un logement nu, en revanche, aucune formalité n’est requise !
Les loyers issus des meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La quasi-totalité des charges est imputable sur les loyers. Le logement et le mobilier peuvent être amortis (on répartit linéairement la valeur d’un bien sur sa durée théorique d’utilisation) respectivement sur 35 et 10 ans en moyenne. Cela permet de diminuer sensiblement le montant des loyers imposables.
En location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Seules certaines dépenses (dont les intérêts de l’emprunt ayant servi à financer le bien) sont déductibles des loyers.
A côté de ces régimes « réels » on trouve des régimes « micro ». Ils ouvrent droit à un abattement forfaitaire de 30% (micro foncier) et 50% (micro BIC) sur les loyers. En contrepartie, il est impossible de déduire des charges et de pratiquer des amortissements. Ces régimes « micro » sont intéressants dès lors que le montant de l’abattement forfaitaire excède celui des sommes que vous pouvez déduire.
Dans tous les cas, le résultat imposable est soumis au taux marginal d’imposition du bailleur majoré des prélèvements sociaux (17,2%).
En résumé les principales caractéristiques, location meublé ou nue
Les 6 points essentiels à retenir
La répartition des charges est l’une des principales sources de discorde entre locataires et bailleurs. Le locataire doit payer les charges et l’entretien courant. Le propriétaire doit subvenir aux gros travaux et à la remise à neuf du logement. La liste des charges récupérables sur le locataire a été fixée par un décret du 26 août 1987. Nous vous aidons à faire le point pour éviter les conflits.
Le locataire doit, pendant toute la durée du bail, assurer l’entretien courant du logement et les menues réparations. Les dépenses qui sont à sa charge figurent dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, régulièrement actualisé depuis sa publication. Cette liste est exhaustive : aucune autre dépense ne peut être réclamée au locataire.
L’obligation d’entretien du locataire porte sur l’ensemble du logement (intérieur et extérieur) ainsi que sur les équipements. A l’intérieur, le locataire doit, par exemple, entretenir le revêtement de sol (remplacement d’une lame de parquet abimée…) et les ouvertures (réfection du mastic…). A l’extérieur, le locataire qui dispose d’un jardin privatif doit, notamment, tondre la pelouse et tailler les végétaux.
Le locataire doit aussi entretenir les équipements mis à sa disposition (plaques de cuisson, hotte…), l’installation électrique (interrupteurs, prises…), la plomberie (remplacement des joints…) et le chauffage (maintenance annuelle de la chaudière, par exemple).
État des lieux de sortie
À la fin du bail, le locataire doit rendre le logement dans son état initial. Pour le vérifier, l’état des lieux de sortie est comparé à l’état des lieux réalisé lors de l’arrivée du locataire. Il devra financer la réparation des dégradations liées à une utilisation anormale et abusive du logement (trous dans les murs, lavabo fêlé, papier peint arraché…), mais pas celles inhérentes à l’usure et à la vétusté (une moquette élimée ou une peinture défraîchie, par exemple).
En plus du loyer, le propriétaire peut réclamer certaines charges qu’il a payées à la place du locataire. Ces charges, dites « récupérables », sont fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles correspondent à des services rendus pour l’usage du logement (chauffage, eau…) et l’entretien des parties communes (nettoyage…) et à certaines taxes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. En général, le paiement des charges se fait sous formes de provisions payées en même temps que le loyer.
A noter
La loi autorise le bailleur à pratiquer un loyer forfaitaire (charges comprises) en cas de location meublée ou de colocation.
Au moins une fois par an, le propriétaire doit procéder à une régularisation des charges. Après avoir justifié à son locataire les sommes payées pendant l’année, il les compare aux provisions versées par le locataire. Suivant les cas, il lui rembourse ou lui réclame la différence. En cas d’erreur sur le montant des charges, le propriétaire et le locataire ont trois ans pour régir.
Les travaux et réparations à la charge du bailleur
Le bailleur doit louer un logement décent, en bon état et sans risque pour la santé et la sécurité des occupants. Les critères de décences ont été fixés par un décret du 30 janvier 2002.
En cours de bail, propriétaire doit assumer tous les travaux qui ne relèvent pas du locataire : remplacement de la chaudière, ravalement, réfection de la toiture…
Si le propriétaire n’effectue pas les travaux qui lui incombent, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d’instance. Attention ! Même dans ce cas, il doit continuer de payer son loyer.
Les 5 points essentiels à retenir
Aix-En-Provence – Villa Milla
Bessancourt – Venelle Céladon
(45 logements)
Bezons – First
56 logements
Bondoufle – Plein’R
26 logements
Conflans-Sainte-Honorine – Villa Liberty
(24 logements)
Courdimanche – Eos & Villas Eos
52 logements
Egly – Les Plurielles
(56 logements)
Ingré – Floréal
(30 logements)
La Closerie du Vexin
Puiseux-Pontoise - La Closerie du Vexin (29 logements)
Le clos des Vignes – Carnoules
(29 logements)
Mantes-La-Ville – Vert Mantes
(45 lots)
Marcoussis – Les Jardins du Chêne Rond
35 logements
Marseille – Grande Terre
Marseille – Parc Alhena
(57 logements)
Montpellier – Lez in Art
(70 logements)
Noisy-Le-Grand – Osmose
60 logements
Saclay – Esprit Village
39 logements
Saint-Rémy-L’Honoré – Silva
29 logements
Soisy-Sur-Seine – Les Terrasses de Chenevières
(42 logements)
Triel-sur-Seine – Free Dom
14 logements
Vauréal – Les Jardins d’Horus
(41 logements)
Villepinte – Affinity
(61 logements)
Viry-Châtillon – Millénium
86 logements
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