Courtier ou banque pour mon prêt immobilier ?

Avec des taux de crédit immobilier qui poursuivent leur ascension et un niveau de taux d’usure qui exclut du marché du crédit certains candidats au prêt bancaire, la négociation du taux de crédit immobilier est de plus en plus importante. Pour s’y prendre, les emprunteurs peuvent passer par un courtier ou tenter de défendre leur dossier eux-mêmes. Si la seconde option demeure la moins chère, la première est la plus rapide.

Négocier son taux avec un courtier

Le courtier en crédit immobilier est un intermédiaire chargé de mettre en relation un candidat ou une candidate à l’emprunt avec une banque. Son rôle est avant tout de faire gagner du temps à la personne souhaitant acheter. Les courtiers en crédit immobilier sont en relation avec de nombreuses banques. Ils vont scruter le profil des personnes qui s’adressent à eux pour les mettre en relation avec la banque qui saura le mieux s’occuper de leur situation. Cela peut être un avantage pour les emprunteurs avec des situations professionnelles « atypiques » (intermittents du spectacle, indépendant, chef d’entreprise, intérimaires…). Ces derniers pourront ainsi profiter d’un taux adapté.

Mais les services du courtier ne sont pas toujours gratuits. Certains sont rémunérés directement par les banques. On parle alors de mandat. D’autres facturent des honoraires de courtage au client emprunteur. Le coût moyen de ces honoraires équivaut à 1% du montant total de l’emprunt immobilier. De plus, le courtier doit clairement informer son client de la rémunération perçue dans le cadre de sa mission, que ce soit dans le cadre d’une recherche d’offre de prêt immobilier ou d’un service associé, comme par exemple une assurance de prêt.

Négocier avec un banquier

Négocier avec un banquier est plus économique mais cette option peut être chronophage. L’emprunteur doit démarcher d’autres établissements bancaires en mettant en valeur les qualités de son dossier (tenue des comptes correcte, absence de crédit à la consommation, de découverts…). De plus, en souscrivant à des assurances proposées par la banque ou en domiciliant ses revenus dans le nouvel établissement bancaire, le particulier dispose de véritables leviers de négociation.

De plus, les banques récompensent aussi la fidélité de leur client et il est toujours intéressant de consulter son conseiller financier en amont de toutes démarches pour voir s’il n’est pas possible de profiter d’un taux plus intéressant que ceux du marché.

Points clés :

  • Les courtiers en crédit immobilier proposent votre dossier à la banque correspondant à votre profil.
  • En négociant soi-même avec la banque, vous économisez les frais de courtage.
  • Ne pas passer par un courtier demande parfois plus de temps.

Comment optimiser son apport personnel ?

Avec la hausse des taux de crédit immobilier, il devient fondamental de se présenter avec un apport d’au moins 20% du montant de l’opération pour emprunter. Cette condition peut exclure de nombreux de primo-accédants dans les grandes villes. Pourtant, avec les prêts aidés des pouvoirs publics, les opérations promotionnelles de certaines banques ou encore en gérant mieux ses revenus, il est possible d’optimiser son apport personnel afin d’accéder au crédit.

Pensez aux aides de l’État

Avant de puiser dans votre épargne personnelle, renseignez-vous sur les aides nationales à l’achat d’un bien immobilier. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) par exemple, permet de financer jusqu’à 40% du coût total d’une opération, en fonction de vos revenus, de la composition de votre foyer et du lieu où vous souhaitez acheter. Pour y accéder, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans.

Renseignez-vous également sur les aides à l’achat mises en place par votre ville ou votre région. Pour ce faire, contactez l’agence départementale d’information sur le logement de votre localité. Paris propose par exemple Prêt Paris Logement à 0% pour les primo-accédants cumulables avec le PTZ de l’État en fonction de vos ressources.

Enfin, les personnes très modestes peuvent recourir au Prêt Accession Sociale (PAS), accessible sous conditions de ressources, et dont la durée de remboursement peut s’étendre sur 30 ans.

Sollicitez des organismes tiers

Pour les primo-accédants, l’idéal est de scruter les offres promotionnelles réalisées régulièrement par les banques. Ces dernières cherchent à capter ce type de clientèle, surtout les jeunes. Idem pour les promoteurs immobiliers qui offrent parfois de prendre en charge les frais de notaire sur certaines opérations. Cela vous permettra de faire des économies pour votre apport.

Si vous êtes salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes, vous avez accès au prêt Action Logement. Non seulement le taux est attractif mais ce dernier peut financer jusqu’à 30% du prix d’achat. Il est d’ailleurs possible de procéder à une demande en votre nom et une autre au nom de votre conjoint si vous achetez à deux.

Mobilisez votre épargne personnelle

Enfin, n’hésitez pas à solliciter votre entourage s’il peut vous aider, qu’il s’agisse des parents ou grands-parents. Les dons d’argent pour les grands-parents sont défiscalisés jusqu’à 31.865 euros tous les 15 ans et à 100.000 euros pour les parents sur le même laps de temps.

Préparez également en amont votre achat immobilier en mettant de l’argent de côté sur un livret d’épargne comme le Livret A ou le Plan Épargne Logement (PEL). Ce compte d’épargne réglementé permet d’épargner pendant 15 ans et de bénéficier d’un prêt à taux préférentiel pour financer votre achat. Le taux de rémunération du PEL est de 2,20% et son plafond de 61.200 euros. Les PEL souscrits avant le 1er janvier 2018, bénéficient d’une prime d’État, sous conditions, de l’ordre de 1.525 euros. Pensez également à liquider l’ensemble de vos petits crédits avant d’acheter.

Les points à retenir : 

  • Mobilisez l’ensemble des dispositifs d’aide à l’achat de l’État et des collectivités locales.
  • Faites appel à d’autres organismes comme Action Logement.
  • Liquidez l’ensemble de vos crédits avant d’emprunter.

Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Posséder un apport au moment d’acheter un bien immobilier est un atout à faire valoir pour bénéficier d’un taux réduit. C’est le signe, pour le banquier, qu’un acquéreur est capable d’épargner. Mais avec des taux très bas, et les nombreux frais annexes qu’il faudra gérer après l’achat du bien, il est préférable de conserver autant que faire se peut, son épargne personnelle et d’acheter son bien à crédit.

Un climat favorable à l’emprunt

Des taux bas, mais jusqu’à quand ? Avec l’actualité internationale et l’inflation galopante, les taux de crédit immobilier amorcent une remontée qui devrait durer dans le temps. À ce jour, ils demeurent encore très bas, ce qui favorise les acheteurs en capacité d’emprunter. Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement CSA, les taux de crédits immobiliers sont en moyenne, toutes durées confondues, hors frais d’assurances, à 1,27% en avril 2022.

Le besoin d’obtenir un apport est de plus en plus important, ne serait-ce que pour financer les frais de notaire (entre 2 et 3% du prix du bien dans le neuf), le déménagement et l’aménagement intérieur du bien, ou encore les frais annexes liés à l’emprunt bancaire (frais de dossier, cautionnement du prêt, frais de courtage éventuels…). Dans l’idéal, emprunter avec au moins un apport personnel qui équivaut à 10% du prix du bien est un atout majeur pour réussir son projet immobilier.

L’apport, un atout pas toujours nécessaire

Pour les emprunteurs qui disposent de peu ou pas d’apport personnel, il existe quelques solutions pour emprunter malgré tout. Pour l’achat d’une résidence principale, les emprunteurs ne doivent pas hésiter à faire jouer la concurrence en adressant leur dossier à plusieurs banques, soit par leur propre moyen, soit en passant par un courtier.

Souscrire à quelques assurances (habitation, auto…) de la banque prêteuse peut également permettre de négocier un prêt bancaire dans de meilleures conditions, tout comme en domiciliant l’ensemble de ses revenus dans la banque prêteuse.

Enfin, les acquéreurs peuvent se tourner vers des dispositifs nationaux comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui servira alors d’apport. Ce dernier peut financer en zone tendue jusqu’à 40% du coût total de l’opération à financer, à condition de répondre aux critères d’éligibilité. Les particuliers ont tout intérêt à consulter l’agence départementale d’information sur le logement de son territoire afin de savoir s’il existe des aides locales permettant de se constituer un apport en vue d’acheter un logement neuf.

Les points clefs à retenir :

  • Les taux de crédit immobilier sont toujours bas et devraient le rester.
  • Mettre un peu d’argent de côté pour les travaux et les impôts locaux est essentiel au moment d’acheter.
  • Pour se constituer un apport, les prêts aidés comme le PTZ sont des solutions intéressantes.

Quels crédits pour financer son achat immobilier ?

Si l’État met à la disposition des acquéreurs de nombreuses aides, dont le Prêt à Taux Zéro, les acheteurs peuvent s’appuyer sur d’autres dispositifs pour financer leurs achats. Les collectivités locales proposent, à chaque échelon, selon la région, des prêts aidés à un taux avantageux voire nul. Quant aux banques, certaines peuvent consentir à des prêts conventionnés plus faciles à rembourser.

Les prêts aidés de l’État

C’est le dispositif indispensable, mis en place par l’État, pour financer un achat immobilier dans le neuf. Le Prêt à Taux Zéro, en vigueur jusqu’à la fin de l’année 2022, permet de financer jusqu’à 40% du coût total d’une opération, en fonction : des revenus du futur acheteur, du lieu où il compte acheter et du nombre de personnes destinées à habiter dans le logement. Les ménages modestes peuvent compléter ce prêt avec le Prêt Accession sociale. Ce crédit à taux fixe peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 35 ans, en fonction des conditions de revenus du demandeur, du lieu où il achète et de la composition du foyer.

Enfin, les acquéreurs peuvent compléter leur plan de financement en recourant au Prêt Epargne Logement (PEL). Pour ce faire, il faut ouvrir un plan épargne logement dans une banque. Le prêt peut être octroyé au demandeur à la fin des trois premières années d’ouverture du plan. Son montant maximal peut atteindre les 92 500 euros. Pour les plans épargne logement ouverts entre 2003 et 2011, une prime d’État de 40% des intérêts obtenus sans dépasser les 1 525 euros est octroyée à l’épargnant.

Les crédits du secteur privé

Les acquéreurs peuvent aussi mobiliser les aides du secteur privé. Le prêt Action Logement par exemple, permet de délivrer un prêt dont le montant maximum ne peut dépasser les 40 000 euros dans la limite de 40% du coût de l’opération. Ce prêt est réservé aux salariés d’entreprises comptant plus de 10 collaborateurs, dans le secteur privé non agricole. Chaque membre du couple peut profiter de cet emprunt et obtenir un prêt Action Logement. Autre possibilité, passer par un prêt conventionné. Il s’agit de prêts ouverts à tous dont le taux est fixe ou variable et ne peut dépasser un certain plafond. Seules certaines banques, ayant fait l’objet d’une convention avec l’État, peuvent proposer ce type de prêt. La durée de remboursement peut s’étaler sur 30 ans.

Les aides des collectivités locales

Enfin, au moment d’acheter, il peut être utile de solliciter l’agence départementale du logement de son département (ADIL) pour connaître tous les prêts et aides régionales, départementales et municipales à l’achat de son territoire. Paris par exemple propose un prêt Paris logement 0%. Ce prêt à taux zéro permet d’emprunter jusqu’à 39 600 euros sans intérêt à payer à condition d’acheter un bien en résidence principale à Paris. L’agglomération d’Albi propose un dispositif similaire sous le nom de prêt 1ère clés Albigeois. Le montant du prêt dépend de la composition du ménage et peut varier entre 10 000 euros pour un célibataire seul et 40 000 euros pour un foyer composé de 4 personnes ou plus.

Les points clefs à retenir :

  • Mobilisez les dispositifs nationaux.
  • Renseignez-vous auprès d’organismes privés pour des prêts supplémentaires.
  • Pensez aux aides mises en place par les collectivités territoriales.

Comment avoir le meilleur dossier pour financer son projet immobilier ?

Avec le durcissement des conditions d’octroi, les candidats ayant un prêt immobilier doivent redoubler de vigilance et d’attention dans la constitution de leur dossier pour qu’il soit accepté. Pourtant, les taux de crédit immobilier demeurent très avantageux. Veiller à sa tenue de comptes, posséder un apport, mettre les banques en concurrence… Quelle stratégie adopter pour profiter des taux bas et obtenir le logement de ses rêves ?

Posséder un profil recherché

Malgré un léger durcissement des conditions d’octroi des banques, il est toujours possible de profiter des taux bas. En effet, même s’il est possible de les voir légèrement remonter dans les mois à venir, ils demeurent très faibles, autour des 1,07% en moyenne en décembre 2021, toutes durées confondues, hors frais d’assurance, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA.

 

Le plus important aujourd’hui est d’être en CDI, de préférence dans un secteur qui n’est pas touché par la crise sanitaire. Les candidats au prêt bancaire qui n’ont jamais été en chômage partiel partent avec un avantage. Rappelons qu’il est indispensable de présenter une bonne tenue de compte avant de voir son banquier. Il vaut mieux donc éviter les découverts durant les 3 mois qui précèdent le rendez-vous. Liquider l’ensemble de ses crédits, tout particulièrement les crédits à la consommation, et mettre régulièrement de l’argent de côté.

 

Par exemple, en alimentant un livret d’épargne de façon régulière. Les profils de primo-accédants demeurent très recherchés par les banques, ces derniers ont donc un avantage conséquent. Car si désormais, le taux d’endettement des emprunteurs ne doit pas dépasser les 35% et que la durée du prêt ne peut excéder les 25 ans dans l’ancien et 27 ans dans le neuf, les banques peuvent faire des exceptions dans la limite de 20% de l’ensemble des crédits délivrés, en priorité aux primo-accédants.

Rassurer le banquier

Dans la négociation avec la banque, l’emprunteur doit désormais posséder un apport d’au moins 10% du montant de l’opération. Cela démontre qu’il est un bon gestionnaire et est capable de mettre de l’argent de côté. Plus le projet sera préparé et bien présenté, plus il aura de chance d’être accepté. Le futur emprunteur doit démontrer qu’il a travaillé son budget et pris en compte le prix d’achat du bien, mais également l’ensemble des frais annexes propres à l’achat d’un logement comme les impôts fonciers, les charges de copropriété, les frais de notaires ou encore les honoraires du promoteur ou de l’agent immobilier.

 

Tout est bon pour rassurer la banque mais également pour la séduire en souscrivant, par exemple, à des produits d’assurances distribués par l’établissement prêteur (assurance auto, assurance-vie, assurance habitation…). La banque se rémunère bien plus sur ces produits que sur la distribution de crédit immobilier et pourra consentir à délivrer à l’emprunteur un taux plus avantageux s’il s’assure chez elle.

 

Autre option, domicilier ses revenus dans la banque qui octroie un prêt. Là encore, il est bien plus intéressant pour l’établissement bancaire d’obtenir un nouveau client sur le long terme. Elle sera ainsi plus encline à faire profiter son nouveau client des taux les plus bas.

Passer par un professionnel

Enfin, il peut être utile de faire appel à un courtier en crédit immobilier pour obtenir les taux les plus avantageux. Il mettra, en fonction du dossier de l’emprunteur, les banques les mieux adaptées en concurrence. Ces professionnels sont d’ailleurs de plus en plus plébiscités par les Français, comme l’affirme une récente étude publiée en février 2022 par l’IFOP pour Opinion System qui souligne que les sondés attribuent aux courtiers la note de 7,2/10. Pour obtenir un financement, près d’une personne interrogée sur deux (43%) choisit désormais de s’adresser à un courtier.

  • Les primo-accédants en couple et en CDI attirent les banques.
  • Posséder un apport est presque indispensable pour voir son dossier accepter.
  • Faute de taux intéressant, l’emprunteur peut passer par un courtier.

Crédit immobilier, les clés pour optimiser son dossier

Plusieurs points sont à négocier avec sa banque pour compléter son dossier de crédit immobilier et profiter des taux d’emprunt historiquement bas. Se constituer un apport et disposer d’une épargne de précaution peuvent faire la différence. Tout comme le fait d’avoir un poste en CDI dans un secteur épargné par la crise. Il est en outre possible de faire jouer la concurrence entre banques, et entre assureurs. Selon son profil, les prêts réglementés peuvent enfin aider à boucler son financement.

Montrer son meilleur profil

Le taux d’effort est le premier point clé de la négociation d’un crédit immobilier. Il s’agit de la part que représentent les mensualités de remboursement par rapport aux revenus du ménage. Le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) l’a porté de 33 à 35% en décembre 2020. Pour le réduire, et se présenter ainsi à son banquier sous son meilleur profil, il est utile de se constituer un apport.

Vous pouvez ainsi débloquer nombre de produits d’épargne salariale et retraite de manière anticipée pour l’acquisition de la résidence principale. Un prêt familial ou une donation peuvent également vous aider. Veillez alors, avec les conseils d’un notaire, à la fiscalité, aux limites à respecter en fonction de votre situation familiale et au formalisme de la donation.

Rembourser d’éventuels crédits à la consommation est également utile. Cela gage en effet de la future capacité de l’emprunteur à faire face à ses échéances. Faire des versements réguliers sur un produit d’épargne comme le Plan d’Épargne Logement (PEL), ou programmés sur une assurance-vie peut également contribuer à améliorer son profil d’emprunteur.

Réduire son taux d’emprunt

Ceux auxquels les banques accordent les conditions de taux les plus attractives sont notamment les salariés en CDI. En particulier ceux qui travaillent dans un secteur épargné par les conséquences de la crise de la Covid-19.

Il est aujourd’hui possible d’emprunter sur 27 ans, notamment pour l’acquisition d’un bien neuf. Faire appel à un courtier en crédit peut permettre de bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt. Il est possible en outre, selon son profil, de bénéficier de prêts aidés pour acheter sa première résidence principale.

Le Prêt à Taux Zéro, sous conditions de ressources et de localisation du bien notamment, vient ainsi compléter un prêt principal. Le Prêt d’Accession Sociale (PAS), également soumis à conditions, dont de ressources, peut notamment se combiner avec un PTZ, mais pas avec un prêt classique. Le Prêt Accession d’Action Logement peut également aider à boucler son budget.

Obtenir la délégation d’assurance

Il est possible de demander la délégation de son assurance emprunteur lors de la demande de crédit immobilier, puis dans les 12 mois suivant la signature de l’offre. Et ensuite à chaque date anniversaire.

Pour l’obtenir, vous devez trouver des garanties équivalentes chez un autre assureur. Votre banque doit vous fournir notamment la liste des pièces nécessaires pour constituer le dossier et tenter d’alléger votre prime d’assurance.

Les points clefs à retenir :

  • Se constituer un apport et une épargne de précaution peut être utile pour améliorer son profil d’emprunteur.
  • Faire appel à un courtier en crédit, selon les profils, peut permettre de bénéficier d’un taux de crédit immobilier plus avantageux.
  • Obtenir une délégation d’assurance emprunteur, en respectant les étapes, peut permettre de réduire la prime.

Une assurance emprunteur moins chère grâce à la délégation

L’assurance emprunteur d’un crédit immobilier couvre le risque de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi du ou des souscripteurs. Si le risque se réalise, l’assureur rembourse l’établissement prêteur. Il est possible, à certains moments, de faire jouer la concurrence et de bénéficier ainsi d’une prime plus faible. L’économie peut aller jusqu’à quelques dizaines de milliers d’euros selon le profil de l’emprunteur.

Comment bénéficier d’une assurance emprunteur moins élevée

Il est possible de faire jouer la concurrence pour bénéficier d’une assurance emprunteur moins chère à certaines dates. Vous pouvez ainsi souscrire une assurance emprunteur différente de celle que propose l’établissement prêteur au moment de la demande de crédit. De même dans les douze mois suivant la signature de l’offre de prêt. La résiliation est également possible deux mois avant la date anniversaire du contrat, chaque année. Cette date correspond généralement à la date de signature de l’offre de crédit.

Selon le profil du ou des emprunteurs, l’économie réalisée peut aller jusqu’à quelques dizaines de milliers d’euros sur la durée de l’emprunt. Le coût du risque n’est en effet pas le même selon l’âge et l’état de santé du souscripteur, notamment.

Obtenir la délégation de son assurance emprunteur

Il est plus facile d’obtenir des conditions d’emprunt favorables si l’on correspond à certains profils. Les banques favorisent en effet les détenteurs de Contrats à Durée Indéterminée (CDI) dans les secteurs les moins touchés par la crise engendrée par la Covid-19. Les CSP+ sont également des profils plus susceptibles d’intéresser la banque. L’apport et les habitudes d’épargne de l’emprunteur sont enfin des critères incitant l’établissement prêteur à offrir un taux d’emprunt plus attractif.

La délégation de l’assureur emprunteur est un autre aspect de la discussion sur les conditions du crédit. Comment procéder pour l’obtenir ? En amont de l’offre de prêt, l’établissement prêteur remet au souscripteur une fiche standardisée qui facilite la comparaison des propositions de contrats d’assurance. Il remet également au futur emprunteur une fiche personnalisée en fonction de sa situation et de son projet. Elle récapitule en outre les critères retenus pour apprécier l’équivalence du niveau de garantie. Les risques couverts par l’offre concurrente doivent en effet être identiques à ceux du contrat assurance emprunteur que propose l’établissement prêteur.

Les pièces à fournir pour compléter le dossier de déliaison sont également fournies par la banque.

L’emprunteur fournit ainsi à l’assureur de son choix l’offre de prêt, accompagnée de la fiche personnalisée et des types de garanties qu’exige l’établissement prêteur.

À qui s’adresser pour renégocier

Pour trouver une assurance emprunteur éventuellement plus compétitive que celle de votre banque, vous pouvez passer par un courtier en crédit, qui en négocie l’ensemble des conditions. Les plates-formes d’assurance peuvent permettre de faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur.

Les points clefs à retenir :

  • Changer d’assurance emprunteur permet d’économiser jusqu’à quelques dizaines de milliers d’euros sur la durée du prêt selon les profils.
  • Les plates-formes spécialisées, selon le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) offrent de meilleures chances de réussir sa délégation d’assurance emprunteur.
  • La délégation d’assurance emprunteur s’obtient en respectant plusieurs étapes.

Primo accédants : comment boucler votre budget

Acheter sa première résidence principale nécessite de planifier son financement. Des facilités de financement sont réservées aux primo-accédants. Pour construire votre budget et concrétiser ainsi ce projet de vie essentiel, un prêt bancaire classique peut se combiner avec différents prêts aidés, sous conditions de ressources, comme le PTZ, le PAS, et le PAL. Deux dispositifs complémentaires permettent de devenir propriétaire en douceur : la « location-achat » (le PSLA) et le Bail Réel Solidaire.

Acheter dans le neuf, les postes du budget

Pour planifier le financement de votre futur logement neuf, il convient tout d’abord d’identifier les principaux postes du budget à prévoir. Acheter en Vefa (Vente en état futur d’achèvement) permet de devenir propriétaire progressivement, au fur et à mesure de la construction de votre futur logement. 5 étapes de paiement sont à prévoir. Le versement d’un dépôt de garantie est souvent prévu lors de la signature du contrat de réservation. 35% du prix est ensuite exigible à l’achèvement des fondations, 70% une fois le gros œuvre achevé, 95% à l’achèvement des travaux. Enfin, le solde de 5% est à acquitter lors de la mise à disposition du logement (remise des clés).

Un des avantages dans l’immobilier neuf : les frais de notaires se limitent à 2 ou 3%, contre 7 à 8% dans l’ancien. Ils sont à acquitter à la signature de l’acte définitif. Il s’agit dans un second temps d’identifier les ressources nécessaires pour financer ces postes de budget.

Des prêts aidés pour compléter son budget

Comment convaincre son banquier et obtenir ainsi un crédit immobilier à taux attractif ? Avoir une gestion de compte irréprochable est un premier atout. Mobilisez ensuite votre épargne pour vous constituer un apport. Par exemple, en utilisant votre Plan d’Épargne Logement (PEL), ou en piochant dans votre assurance-vie. Les sommes détenues sur le Plan d’Epargne Entreprise (PEE) et le Plan d’Epargne Retraite (PER), sauf versements obligatoires, peuvent être débloquées pour acheter sa résidence principale. Autre solution pour augmenter votre apport, la donation ou le prêt familial.

Vous pouvez compléter un prêt bancaire classique et un ou plusieurs crédits aidés par l’État, sous conditions de ressources. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), réservé à l’achat de votre première résidence principale, peut se combiner avec un Prêt Accession d’Action Logement et avec un Prêt d’Accession Sociale (PAS). Mobilisable dans le cadre de l’entreprise, le Prêt Accession d’Action Logement permet d’être exonéré de frais de dossier et de garantie. Le PAS permet de bénéficier de taux plafonnés et de frais de dossier plafonnés et de frais d’hypothèque et de rémunération du notaire réduits. Le Prêt Conventionné, sans conditions de ressources, se combine également au PTZ avec un taux plafonné.

Il existe en outre des prêts municipaux sous forme d’abondement au PTZ. Et votre ANIL départemental peut vous renseigner sur les aides des collectivités locales. Enfin, caisses d’allocations familiales et de retraite peuvent vous apporter également un autre coup de pouce pour boucler votre budget.

Deux dispositifs pour devenir propriétaire en douceur

Deux dispositifs d’aide à l’accession, également sous conditions de ressources, se combinent avec le PTZ. Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) permet d’exercer une option d’achat à un prix plafonné à l’issue de six mois de location minimum. Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet d’économiser jusqu’à 40% du prix du bien en louant le terrain à un OFS. Il ouvre droit à un taux de TVA de 5,5%, ainsi qu’à un abattement de 30% sur la taxe foncière dans certaines communes.

Les points clefs à retenir :

  • L’achat sur plan permet de devenir propriétaire en 5 étapes, avec des frais de notaires réduits.
  • Combiner un prêt bancaire classique avec des prêts aidés et des aides à l’accession est une bonne solution pour construire son budget d’acquisition.
  • Deux dispositifs d’aide à l’accession peuvent également se combiner avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Comment acheter dans le neuf grâce au Prêt à Taux Zéro (PTZ) ?

Le Prêt à Taux Zéro aide les ménages les plus modestes à accéder à la propriété. Il permet à ces derniers d’acheter un bien immobilier neuf, ou rénové, sans avoir à payer d’intérêt sur une partie de leur emprunt. Le PTZ est un prêt aidé par l’État. Il se rembourse en deux temps. Pour en profiter, les particuliers doivent répondre à de nouvelles conditions, différentes en 2021 et 2022.

Comment fonctionne le Prêt à Taux Zéro ?

Les particuliers souhaitant devenir propriétaires pour la première fois peuvent utiliser le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour financer une partie de leur opération. Le PTZ peut être mobilisé pour financer l’acquisition ou la construction d’une première résidence principale. Le bien doit alors devenir la résidence principale de l’emprunteur, au plus tard un an après l’achat ou après la fin des travaux.

Ce prêt aidé est un prêt sans intérêt accordé par l’État aux ménages modestes. Il peut être utilisé pour financer l’acquisition d’un logement neuf, et de dépendances (garage, place de parking…), ou d’un bien rénové pour améliorer ses performances énergétiques. Dans le cas d’une rénovation, le PTZ doit servir à financer l’acquisition du logement et la réalisation de travaux. Les travaux doivent représenter 25% minium du coût total de l’opération.

Deux types de travaux sont éligibles au PTZ. Les travaux d’amélioration, tout d’abord. Il s’agit par exemple de travaux de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement de surfaces habitables ou annexes.

Les travaux permettant de réaliser des économies d’énergie sont également éligibles, sauf s’ils sont financés par un éco-PTZ. La consommation énergétique annuelle du logement devra alors être inférieure à 331 kWh/m². Le chauffage, la production d’eau chaude et le refroidissement sont pris en compte dans ce plafond de consommation.

Comment obtenir un Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ complète un ou plusieurs prêts classiques. Toutefois, un seul Prêt à Taux Zéro peut être accordé par opération. Le PTZ peut ainsi être utilisé pour financer une acquisition dans le cadre du Bail Réel Solidaire (BRS). Le Prêt à Taux Zéro peut servir à financer jusqu’à 40% de l’opération (hors frais de notaire et droits d’enregistrement), avec un plafond. Le montant maximum qu’il est ainsi possible de financer avec ce prêt aidé dépend de la zone où se situe le futur logement et de son nombre d’occupants.

PTZ

PTZ : un dispositif sous condition

Le PTZ permet de financer un bien neuf situé partout en France. Pour ce faire, il faut cependant ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant le prêt. Il existe des exceptions à cette règle, comme la situation de handicap de l’un des occupants du logement.

Enfin, il ne faut pas dépasser un certain plafond de ressources. Ce plafond n’est pas le même en 2021 et en 2022. Les revenus pris en compte en 2021 sont ceux de l’avant-dernière année par rapport à l’année du prêt. Les plafonds de ressources applicables en 2022 seront, eux, déterminés à partir des revenus de la même année.

Plafonds ressources

Les points clefs à retenir :

  • Le PTZ finance jusqu’à 40% de la construction ou de l’acquisition d’un logement neuf occupé au titre de première résidence principale.
  • Le PTZ est un prêt aidé par l’État,  il complète un ou plusieurs prêts classiques.
  • Pour accéder au PTZ, les particuliers doivent répondre à des conditions de ressources différentes en 2021 et 2022.

Le crédit immobilier facilité pour les primo-accédants

Depuis la mi-décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) présidé par le Ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, recommande aux banques d’assouplir les conditions d’octroi de crédit immobilier. Cette directive est destinée à solvabiliser les investisseurs et les primo-accédants. Fin 2020, ces derniers étaient nombreux à voir leur dossier de demande de prêts refuser par les banques, faute d’avoir un apport suffisant pour acheter.

Des conditions d’octroi assouplies

C’était le cadeau de Noël avant l’heure pour toutes les personnes souhaitant faire un prêt immobilier. A la mi-décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé d’assouplir les conditions de délivrance des prêts immobiliers. Une décision prise à la suite de nombreuses remontées du terrain des professionnels de l’immobilier, inquiets de voir le nombre de refus de prêts augmenter au dernier trimestre 2020, notamment pour les primo-accédants dans le neuf.

Les nouvelles recommandations formulées par le HSCF devraient ainsi soulager les acquéreurs. Désormais, le taux d’effort maximum, c’est-à-dire la part des mensualités par rapport aux revenus du ménage, est fixé à 35% contre 33% auparavant. La durée maximale des prêts accordés peut, elle, aller jusqu’à 27 ans contre 25 ans avant les nouvelles annonces du HCSF.

Ainsi, pour l’achat d’un logement en Vefa (Vente en état futur d’achèvement), un jeune ménage obtenant un prêt à 200.000 euros sur 212 mois pour un taux à 1,5% hors assurances peut demander un différé d’amortissement de 1 an. Le prêt est remboursé à compter du 13ème mois suivant la livraison du bien immobilier, faisant passer le capital emprunté de 200.000 à 203.000 euros, les 3.000 euros correspondant à la somme des intérêts non payés pendant la période de différé. Enfin, le taux de flexibilité accordé aux banques ou taux d’usure, passe de 15 à 20%, avec un ciblage important sur les primo-accédants.

Des taux d’emprunt toujours aussi bas

Les taux de crédit immobilier sont historiquement bas et devraient le rester très longtemps. En effet la crise sanitaire pèse sur le secteur financier et la Banque Centrale européenne est bien décidée à maintenir une politique de taux bas sur l’ensemble du Vieux Continent pour soutenir les ménages jusqu’à la fin de l’année 2021.

Ainsi, selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, en janvier 2021, les taux de crédit immobilier moyens, toutes durées confondues, hors frais d’assurances, sont estimés à 1,17%. Le niveau le plus bas observé par l’organisme depuis décembre 2019.

Les meilleurs dossiers, ceux des ménages empruntant en couple, disposant de revenus supérieurs à 6.000 mensuels fixes, ne sont pas impactés par la crise. Si en plus ils possèdent un apport d’au moins 20% du prix du bien ils se voient confier les meilleurs taux du marché. Le courtier Cafpi a ainsi pu négocier en décembre 2020 des taux à 0,50% sur 10 ans, à 0,69% sur 15 ans, à 0,84% sur 20 ans et à 1,05% sur 25 ans.

Les points clefs à retenir :

  • Le taux d’effort des ménages passe de 33 à 35%.
  • Les taux de crédit immobilier resteront bas en 2021.
  • Les meilleurs dossiers profitent toujours de taux encore plus faibles.
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