Comment faire pour devenir propriétaire quand on est sous plafonds de ressources ? Des solutions existantes : prêt à taux zéro (PTZ), le Bail réel solidaire (BRS), le Prêt social location accession (PSLA)…
Le prêt à taux zéro (PTZ) entre dans le champ des dispositifs de soutien à l’accession à la propriété, dans le neuf ou l’ancien, et s’adresse aux ménages à revenus modestes. Il est accordé sous conditions de ressources. Ce prêt immobilier sans intérêt est d’une durée totale de 20, 22 ou 25 ans. Il se décline en deux phases : une période différée de 5 à 15 ans durant laquelle les emprunteurs n’ont rien à débourser ; un temps de restitution progressive du capital sur une durée de 10 à 15 ans. La plupart des banques accordent ce prêt, appréciant en amont la solvabilité des emprunteurs. Attention, le PTZ ne couvre pas l’intégralité de l’achat du bien mais constitue un financement complémentaire.
L’octroi du PTZ prend en compte les revenus de l’emprunteur, le prêt étant destiné aux primo-accédants. Ces derniers ne doivent pas dépasser un plafond fixé en prenant en compte la taille du ménage et de l’emplacement du bien acquis. Pour être éligibles, il ne faut pas avoir été propriétaire dans les deux ans précédant la demande de prêt. En 2023, le PTZ permet de financer, entre autres, un logement neuf (achevé depuis moins de cinq ans) sur l’ensemble du territoire. Le revenu fiscal de référence permet de déterminer si vous êtes, oui ou non, éligibles. Pour en savoir plus, se rendre sur le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871
La première ministre, Elisabeth Borne, l’a annoncé récemment : elle entend accélérer le déploiement du Bail réel solidaire (BRS). Pour atteindre cet objectif, les plafonds de ressources seront révisés à la hausse pour ouvrir davantage le champ des possibles aux ménages. Le BRS a été créé par la loi Macron de 2015. Ce dispositif permet de dissocier le foncier du bâti. De fait, le ménage devient propriétaire des murs mais pas du foncier. Ainsi, la baisse du prix d’achat est estimée à -30 % en moyenne par rapport au prix du marché. Une fois les murs du logement achetés, le ménage verse une redevance sur le foncier à l’organisme de foncier solidaire (OFS) qui en est le propriétaire.
Le BRS repose sur un bail renouvelables de 99 ans maximum ; il est rechargeable, c’est-à-dire qu’en cas de vente du logement, le nouvel acheteur repart avec un nouveau bail de 99 ans… Ce BRS s’inspire du modèle anglo-saxon. Un dispositif qui est appelé à évoluer et séduit beaucoup de communes. Les plafonds de ressources requis oscillent autour de 50 000 euros de revenus annuels nets imposables pour un ménage avec deux enfants. Le gouvernement envisage de relever ce plafond prochainement dans les 200 communes françaises situées en zone tendue. Pour en savoir plus.
Le PSLA permet d’acquérir un logement à prix abordable en ayant la possibilité de tester quelques mois l’habitat. Il s’adresse à des ménages sous plafonds de ressources afin qu’ils puissent envisager de devenir propriétaire de leur résidence principale, à prix maîtrisé avec un statut de locataire accédant. Il est ainsi permis d’acheter le logement après l’avoir occupé quelques mois, en activant la levée d’option.
En effet, le dispositif se décline en deux phases : la première permet à l’accédant d’occuper le logement en acquittant une redevance ; cette dernière repose sur une indemnité d’occupation, dite part locative, plafonnée en fonction du nombre de mètre carré du logement et des annexes et une épargne, dite par acquisitive, déduite du prix de vente si tel est le choix de l’accédant.
Une phase locative au cours de laquelle l’accédant occupe le logement et acquitte une redevance. Cette redevance est composée d’une indemnité d’occupation (part locative) dont le montant est plafonné en fonction de la surface du logement + annexes et d’une épargne (part acquisitive) qui sera le cas échéant déduite du prix de vente. Une phase acquisitive qui intervient à l’issue de la première phase. Lorsque l’accédant le souhaite et selon les conditions prévues au contrat, il peut alors lever son option d’achat et devenir propriétaire de son logement. Ainsi, le prix du logement baisse de 1 % par année de location. Autres avantages : la taxe foncière est exonérée pendant 15 ans à partir de la date d’achèvement dans le neuf. Les accédants peuvent recourir sous conditions au PTZ et au prêt avantageux dispensé par Action Logement. Pour accéder au PSLA, la situation du demandeur est examinée lors de la signature du contrat préliminaire sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N-2.
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